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2021/07/03

住宅コラム 「住宅ローンの実質金利と表面金利との違い」

住宅コラム 「住宅ローンの実質金利と表面金利との違い」

 

住宅ローンを選ぶ際、まず、借り入れ金利の低さに注目する人が大半でしょう。

 

ただ、住宅ローンは、必ずしも「金利が低い=総返済額が少ない」

という訳ではありません。

 

実は、金融機関のホームページなどに掲載されている金利は全て表面金利です。

 

この金利には、事務手数料や保証料などの諸費用が含まれておらず、

諸費用の金額は、金融機関によって大きく異なります。

 

この諸費用分を考慮すると、たとえ表面金利が低くても、他の住宅ローンと比較した際、

総返済額が多くなるケースも十分にあり得るのです。

(※逆に表面金利が高くても少なくなる場合もあります。)

 

そのため、住宅ローンを選ぶ際は、単に表面金利だけを比較するのではなく、

表面金利に諸費用分を含めて算出した「実質金利」で比較することが大切です。

 

そこで今回は、住宅ローンの実質金利に注目します。

 

表面金利との違いについて、わかりやすくお伝えします。

 

できるだけ有利な条件で住宅ローンを組みたいと考えている方は、

ぜひチェックしてみてください。

 

◆住宅ローンの実質金利と表面金利の違い

 

住宅ローンの金利には、表面金利と実質金利の2種類があります。

 

はじめに、この2つの金利の違いを見ていきましょう。

 

●住宅ローンの表面金利とは?

 

表面金利とは、金融機関のホームページなどに掲載されている金利のことです。

 

「基準金利(店頭金利)」から「優遇金利幅(引下げ金利)」を引いた金利を指し、

借入金利・適用金利と呼ばれることもあります。

 

表面金利には、住宅ローンを組む際に発生する諸費用や、

固定期間終了後の金利上昇については考慮されていません。

 

●住宅ローンの実質金利とは?

 

実質金利とは、住宅ローンの借り入れにかかる諸費用を考慮した上で算出した金利のことです。

 

APRAnnual Percentage Rate)」とも呼ばれています。

 

ちなみに、実質金利は、金融機関のホームページなどには掲載されていません。

 

●住宅ローンを実質金利で比較するメリット

 

それでは、なぜ住宅ローンを比較する際、表面金利ではなく実質金利に

注目すると良いのでしょうか?

 

その理由は、実質金利を算出する際に考慮する「諸費用」の金額が、

金融機関によって大きく異なるためです。

 

(※諸費用とは、住宅ローンを組む際に 発生する費用で、事務手数料や保証料、

 団体信用生命保険料などのことを指します。)

 

そのため、例えば、

「表面金利が低い/ 諸費用が高い住宅ローン」と

「表面金利が高い/ 諸費用が安い住宅ローン」を

比較した場合、

「表面金利が高い/ 諸費用が安い住宅ローン」の方が、

住宅ローンの総返済額が、

少なくなるケースも十分に考えられるのです。

 

この点は、表面金利を比較しただけではわかりません。

 

諸費用を考慮して算出した「実質金利」を比較することで、

その住宅ローンが本当にお得かどうかがわかる点は、

住宅ローンを実質金利で比較する大きなメリットといえるでしょう。

 

◆住宅ローンを実質金利で比較

 

では、ネットバンクなどで高い評価を獲得している住宅ローン3社を厳選し、

同条件で借り入れた場合の実質金利を比較してみましょう

 

●実質金利の算出条件

・新規借り入れ

・借入金額:3,000万円

・借入期間:35

・ボーナス返済:なし

・返済方法:元利均等

・金利タイプ:固定10年 

 ※固定期間終了後は変動金利

 

◎表面金利と実質金利を比較 一覧

 

auじぶん銀行   

  表面金利 0.530      

  実質金利 1.217      

  返済総額 3,6936,135

 

・住信SBIネット銀行       

  表面金利 0.61       

  実質金利 1.233      

  返済総額 3,6946,129

 

・新生銀行        

  表面金利 0.75       

  実質金利 0.918      

  返済総額 3,5116,883

 

このように、表面金利が低くても実質金利の次第では、

返済総額が安くなることがあります。

 

今回は、ネットバンクで評価の高い銀行を選びましたが、

地方銀行などでは、表面金利と実質金利の利率の差が、

更に広がっている場合がごさいます。

 

◆まとめ

 

今回は、住宅ローンの実質金利についてお伝えさせて頂きました。

 

住宅ローンを選ぶ際、

つい、「金利(表面金利)が低い=お得な住宅ローン」

と考えてしまいがちですが、必ずしもそうとは限りません。

 

住宅ローンを比較する際は、

諸費用を踏まえて算出した実質金利にも注目することが大切です。

 

また、金利に加え、付帯保障や利便性なども考慮したうえで、

自分に合った住宅ローンを選ぶのも重要なポイントです。

 

住宅ローンを検討したいる方は、さまざまな点から住宅ローンを比較し、

自分に合った住宅ローンを見つけて下さい。