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2021/06/26

住宅コラム 「住宅ローンのボーナス払い!!」

住宅コラム 「住宅ローンのボーナス払い!!」

◆住宅ローンのボーナス払いとは

 

住宅ローンを借り入れる際、金融機関からボーナス払い(ボーナス返済)の

利用をすすめられるケースがあります。

 

ボーナス払いとは、毎月の返済額に加えて、

年2回のボーナス月に一定額を追加で返済していく方法のことです。

 

通常は住宅ローンの契約時に、ボーナス払いの有無と、借入額に占める割合を決めます。

 

●毎月の返済額+ボーナス払い=総返済額(借入額+利息)

 

たとえば、3000万円の借り入れで、ボーナス払いの割合を20%にする場合、

元本600万円分がボーナス払いとなります。

 

具体的な返済額をシミュレーションすると、

金利1.3%のフラット35(固定金利)で35年のローンを組んだ場合、

総返済額は3,7696,486(融資手数料324,000円を含む)。

 

毎月の返済額は71,155円、ボーナス払い分が106,961円になる計算です。

 

年に2回のボーナス月のみ、通常の返済に加え10万円ほど多めに返済することがわかります。

 

ちなみに、ボーナス払いの割合には金融機関によって上限が設けられており、

最大で40%から50%程度です。

 

●住宅ローンのボーナス払いは「損」なの?

 

ボーナス払いはひろく普及している住宅ローンの返済方法ですが、

「ボーナスが毎年きちんと出るかどうかわからない」

「転職や独立をしてボーナスがもらえなくなるかもしれない」

などの理由から、現在は積極的に選択しない人も増えています。

 

事実、ボーナス払いにはデメリットがあり、それを把握しないまま選択すると、

返済スタート後に後悔することにもなりかねません。

 

一方でボーナス払いに一定のメリットがあることもまた事実です。

 

そのため、必ずしも「ボーナス払いは選ぶべきでない」

と判断してしまうことも早計でしょう。

 

そこで今回は「住宅ローンのボーナス払い」をテーマに、

メリットとデメリットをお伝えします。

 

「返済中にボーナス払いをやめることはできるのか?」

といった疑問についても、お伝えしてまいります。

 

◆住宅ローンをボーナス払いにすることはデメリットのほうが大きい?

 

まずは、住宅ローンのボーナス払いについて、

気になるデメリットから見てみましょう。

 

●住宅ローンボーナス払いのデメリット

 

・総返済額が増える

 

・住宅ローンを滞納するリスクが高まる

 

ボーナス払いのデメリットとして最初に知っておきたいのは、

トータルの返済期間で見た場合、ボーナス払いを利用すると、

総返済額が増えることです。

 

たとえば、3000万円を借り入れてボーナス払いをした場合としなかった場合を比較してみると、

ボーナス払いをしたほうが、総返済額が15,922増えていることがわかります。

 

●ボーナス払いの有無で

 

借り入れ3000万円、返済期間35年、全期間固定金利1.3%の場合)

・ボーナス払いあり(600万円)       

総返済額 3,7696,486円(融資手数料含む)

 

毎月返済71,155

ボーナス払い106,961

 

・ボーナス払いなし

総返済額 3,768564円(融資手数料含む)

 

毎月返済88,944

 

総返済額が増えるのは、住宅ローンの利息が、

毎月の住宅ローン残高をもとに計算されるためです。

 

ボーナス払いをなくすと、毎月の返済額が増える71,155円→88,944円)ため、

そのぶん、元本の返済も早くすすみ、結果的に総返済額が抑えられることになります。

 

その一方で、今回のシミュレーションのように、35年間で15,000円程度の増額であれば、

1年間の増額幅は450円ほどであり、それを上回るメリットがあるならば

許容範囲と考えることもできるでしょう。

 

総返済額の増額幅は、借入額や住宅ローンの金利、返済期間によって変動するため、

ご自身のケースでシミュレーションし、増額幅を確認したうえで判断することをおすすめします。

 

ボーナス払いのもう一つのデメリットは、ボーナスが減額されたり、

支給されなくなったりした場合に、家計のリスクが高まる点です。

 

ボーナスとは、給与のように支給が確約されたものではなく、

景気の動向、会社の業績などに応じて支給の有無や支給額が変動します。

 

たとえば、転職の直後はボーナスの支給対象からはずれるケースも少なくありません。

 

また、独立や起業をした場合も、ボーナスとは無関係になることが多いでしょう。

 

支給が不安定なボーナスを前提として返済計画を立てることで、

万一、ボーナスが減額・ストップした場合、

住宅ローンの返済が厳しくなる可能性が出てきます。

 

住宅ローンを長期にわたって滞納すると、最悪の場合は、

家を手放すことになりかねないため、

ボーナスを当てにした返済計画を立てる際は、

「もしもボーナスがなくなった場合はどのように対処していくか?」

という視点が不可欠です。

 

◆住宅ローンボーナス払いにメリットもある

 

それでは、ボーナス払いのメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

 

●住宅ローンをボーナス払いにする場合のメリット

 

・毎月の返済額を減らせる

 

・月々の返済額が同じであれば、返済期間を短縮できる

 

ボーナス払いの最大のメリットは、月々の返済額を抑えられる点です。

 

3000万円を借り入れるケースで、ボーナス払いをした場合としなかった場合を比較すると、

ボーナス払いをしたほうが、毎月の返済額は17,789少なくなっています。

 

・ボーナス払いの有無で「毎月の返済額」を比較

 

 借り入れ3000万円、返済期間35年、全期間固定金利1.3%の場合

 

・ボーナス払いあり(600万円)       

 

総返済額 3,7696,486円(融資手数料含む)

 

毎月返済71,155円、ボーナス払い106,961

 

・ボーナス払いなし

 

総返済額 3,768564円(融資手数料含む)

 

毎月返済88,944

 

月々の返済額が少なくなれば、家計に余裕が生まれて助かる、というご家庭は多いはず。

 

住宅ローンのしくみ上、ボーナス払いの割合を高くすればするほど、

月々の返済は抑えることができます。

 

ただし、年に2回のボーナス月は、別途、ボーナス払い分を返済する必要があります。

 

総返済額が減っているわけではない点には注意しましょう。

 

ボーナス払いのもう一つのメリットは、月々の返済額が同じであれば、

ボーナス返済を利用することで返済期間を短縮できる点です。

 

毎月の返済に、ボーナス時の返済も加わるため、

早めに住宅ローン残高を減らせることが、その理由です。

 

ただし、前述の通り、ボーナスは会社の業績に連動するため、

返済期間中ずっと安定して支給されるかどうかは不透明です。

 

返済期間の短縮(=住宅ローン利息の軽減)を目的とする場合は、

「繰り上げ返済」を利用する方法もあります。

 

繰り上げ返済であれば、余裕のあるときに多めに返済し、

家計が逼迫している時期は毎月返済のみにするなどのコントロールも簡単です。

 

近年は繰り上げ返済手数料が無料で、

インターネットから1円単位で手続き可能な金融機関も増えているため、

ボーナス払い以外の選択肢として、一部繰り上げ返済があるということを

覚えておくと良いでしょう。

 

◆住宅ローンのボーナス払いがきついと思ったら途中で変更できる?

 

ボーナス払いの併用中に返済がきつくなった場合は、

住宅ローンを返済している金融機関に相談することで、

ボーナス払いの金額の変更や、ボーナス払いそのものをとりやめることができます。

 

これを「条件変更」といい、ボーナス払い以外にも、

「元利金等返済と元金均等返済の変更」や、「毎月の返済日の変更」などが可能です。

 

フラット35をはじめ、多くの金融機関が住宅ローンの条件変更に対応していますが、

なかには、すぐに条件変更ができない場合や、条件変更の内容に応じて

手数料がかかる場合もあるため、事前に確認をしておきましょう。

 

●住宅ローンの条件変更を考えるときは、借り換えについても検討してみよう

 

なお、条件変更をする際に、あわせて考慮したいのが、

他の金融機関へ借り換えたほうが有利にならないか?という視点です。

 

現在、借り入れている住宅ローンの金利と、他行の金利を比較して、

より金利の低い金融機関へと借り換えられれば、総返済額を圧縮することができます。

 

ほとんどの金融機関が、ホームページなどに借り換えシミュレーションを公開しているため、

気になる金融機関が見つかった際は、利用してみると良いでしょう。

 

◆まとめ

 

住宅ローンの返済方法を考えるとき、ボーナス払いを併用するかどうかは、

多くの方が悩むポイントです。

 

今回、お伝えしたように、ボーナス払いには

「総返済額が増える」「ボーナスが減る可能性や、もらえなくなる可能性がある」

というデメリットが存在する一方で、

 

「毎月の返済額を減らせる」「同じ返済額であれば、返済期間を短縮できる」

というメリットもあります。

 

住宅ローンを借り入れる際は、これらのメリットやデメリットをしっかり理解し、

ご自身の借入額や返済期間でシミュレーションをしたうえで、

ボーナス払いの有無を決めましょう。

 

なお、住宅ローンでは、「繰り上げ返済」をすることで、

ボーナス払いと同様のメリットを受けることも可能です。

 

すでに住宅ローンを返済中で、ボーナス払いを変更したい方であれば、

同時に金利の低い住宅ローンへの借り換えを検討するのも賢い方法です。

 

さまざまな住宅ローンの知識を総動員し、

ご自身の返済計画とライフプランに合わせた住宅ローンを選びましょう!