WOODBOX周南

WOODBOX周南 #この家は結構私にお似合いだ

0834-51-1058 contact

お得な新着情報

2019-09-28 13:33:00

住宅コラム 「フラット35への借り換え」

1IMGP4063.jpg

フラット35は、民間の金融機関と政府の住宅金融支援機構が

提携して取り扱う全期間固定金利型の住宅ローンです。

 

現在、住宅ローンの金利は、変動金利・固定金利ともに、

ほぼ過去最低水準となっており、フラット35も例外ではありません。

 

そのため、住宅ローンの借り換えを検討している方の中には、

借り換え先候補としてフラット35を考えている方も多いのではないでしょうか。

 

借り入れ期間中に金利が変動する心配がないフラット35は、

金利の上昇によって総返済額が増えることを避けたい方、

計画的に住宅ローンの返済へ取り組みたい方にとって、

大きな魅力がある住宅ローンです。

 

特に、数年前と比較して大幅に金利が低くくなっている今は、

住宅ローンを借り換えるのにおすすめのタイミングと言えるでしょう。

 

ただし、フラット35への借り換えには、メリットだけではなくデメリットも存在します。

 

たとえば、政府所管の住宅ローンであるフラット35は、

申し込みに一定の条件があり、また、繰り上げ返済の手続きも、

民間金融機関の住宅ローンと比較すると、やや自由度が下がります。

 

いずれも、知識さえしっかり身につけておけば対処可能なですので、

フラット35への借り換えを検討している方は、ぜひチェックしておきましょう。

 

◆フラット35に借り換えるための条件とは?

 

フラット35に借り換える際は、債務者(住宅ローンの契約者)や、

対象となる住宅に一定の条件が設けられています。

 

条件を満たしていない場合は、借り換えを申し込むことができないため、

まずはご自身のケースが条件に合致しているかどうかを確認しておきましょう。

 

特に「借り換え前の住宅ローンを1年間以上、滞納なく返済している」といった

借り換え独自の申し込み条件には注意が必要です。

 

●フラット35に借り換えるための条件

 

債務者の条件

 

・年齢 満70歳未満

・返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合) 

 

  年収400万円未満 … 30%以下

  年収400万円以上 … 35%以下

 

・住宅ローンの返済実績 

 

借入日から1年以上が経過していること

借り換えの申込日前日までの1年間、正常に返済していること

 

住宅の条件

 

・床面積 

 

  一戸建て住宅 … 70平方メートル以上

  マンションなど … 30平方メートル以上

 

・技術基準 

 

  住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること

 

住宅ローンの条件

 

・借入額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)

 

・借入期間 15年以上35年以内

 

・借入額に含められる諸費用 

 

1.金銭消費貸借契約書の印紙代(印紙税)

 

2.融資手数料

 

3.抵当権の設定および抹消費用(登録免許税)

 

4.抵当権の設定および抹消時の司法書士報酬

 

5.適合証明検査費用(物件検査手数料)

 

6.借り換え前の住宅ローンを 全額繰上返済する場合に発生する

 繰上返済手数料および経過利息

 

7.火災保険料・地震保険料

(借り換えの際に新規で保険契約する場合のみ)

 

◆住宅ローンの借り換えに共通するデメリットも押さえておこう

 

また、フラット35に限らず、住宅ローンを借り換える場合に

共通のデメリットもあります。

 

1つは借り換えのタイミングで諸費用がかかる点です。

 

新規借り入れよりも金額は少なくなりますが、

契約書に貼付する収入印紙代や金融機関に支払う融資手数料、

抵当権の移動にともなう登録免許税や司法書士報酬などが必要です。

(ただし、これらの諸費用の一部は借入額に含めることも可能です。)

 

また、当然ながら借り換えを申し込む手続きが必要になるうえ、

住宅ローンの審査も改めて受ける必要があります。

 

フラット35の場合、審査は、提携金融機関と住宅金融支援機構の

2か所で行われるため、民間の住宅ローンよりも

日数がかかるケースがほとんどです。

 

借り換えの申し込みから契約まで、1か月程度を見込んでおくと良いでしょう。

 

◆フラット35からフラット35に借り換えるケース

 

それでは、現在借り入れている住宅ローンの種類(フラット35、変動金利など)別に、

フラット35に借り換えることで、どのようなデメリットがあるかを考えてみましょう。

 

まずは、フラット35からフラット35へ借り換える場合です。

 

現在のフラット35の金利は、10年前との比較で2%以上、5年前でも1%以上下がっているため、

借り換えによって総返済額を圧縮できる可能性が高いでしょう。

 

デメリットとして意識しておきたいのは、借り換え前と借り換え後の金利差によっては、

総返済額が変わらない(もしくは、諸費用がかかるぶんマイナスになる)

ケースがある点です。

 

これを避けるためには、民間の金融機関や住宅金融支援機構が

ホームページ上で公開しているシミュレーションを活用しましょう。

 

借り換え後の総返済額がどの程度変化するかをチェックしましょう。

 

フラット35は、全国300以上の金融機関と提供しており、

国内で取り扱っていない金融機関はほとんどありません。

 

いずれも、提供元は住宅金融支援機構であり、フラット35の仕組み自体は同一です。

 

しかし、「住宅ローン金利」と「融資手数料」については、

フラット35を提供する金融機関によって異なります。

 

融資手数料が安く、金利も住宅金融支援機構のホームページに

記載されている最低水準で提供しているフラット35がおすすめです。

 

◆変動金利・期間固定金利からフラット35に借り換えるケース

 

それでは、民間の住宅ローンからフラット35に借り換えるケースを見てみましょう。

 

変動金利や期間固定金利(5年固定、10年固定など)の場合は、

フラット35に借り換えることで、金利を固定し、将来の金利上昇リスクを

なくすことができる点がメリットです。

 

また、長期固定金利の場合は、民間の金融機関よりもフラット35のほうが、

金利面で有利な場合が多く、金利差が1%以上あれば、借り換えることで、

総返済額が膨らんでしまうケースは少ないでしょう。

 

フラット35の審査は、民間の住宅ローンと比較すると、借入額・年収などの基準が明確で、

審査に通りやすい点もメリットです。

 

デメリットとして意識しておきたいのは、変動金利や期間固定金利からの借り換える際は、

フラット35のほうが、借り入れ金利が高くなるケースが多いため、

総返済額が増加する可能性がある点です。

 

将来の金利上昇リスクに備えるためのコストと割り切って考えることもできますが、

必ずシミュレーションで返済額をチェックし、無理なく返済できる範囲に収まっているかどうかを

確認しましょう。

 

また、金利を固定するということは、将来、金利が下がった場合、

低金利の恩恵を受けにくくなることでもあります。

 

現在の住宅ローン金利は、ほぼ底値と言われており、

ここからさらに金利が大幅に下がるケースは考えにくいと言えますが、

万が一将来、今以上に住宅ローンの金利が下がった場合は、

その時点で再度の借り換えを検討するのも1つの選択肢でしょう。

 

なお、フラット35で繰り上げ返済する場合は、通常100万円以上から、

また原則として電話での手続きが必要になります。

 

ネット銀行や、市中銀行のインターネットバンキングのように、

1円単位で繰り上げ返済をできる金融機関も多いことを考えると、自由度が低い点がネックです。

 

ただし、住宅金融支援機構が提供するWEBサービス「住・My Note(す・まいノート)」に登録することで、

フラット35の繰り上げ返済を10万円から手数料無料で行うことができるようになります。

 

繰り上げ返済をしたい日の1か月前までに申し込む必要があるなど、

民間の住宅ローンの自由度の高さには及ばないものの、対処法の1つとして

知っておくと良いでしょう。

 

◆フラット35の金利は最低水準。賢く借り換えよう!

 

フラット35の金利は、2019年現在、歴史的に見るともっとも低水準となっています。

 

この低金利の恩恵を受けるために、今からフラット35への借り換えを

検討している方も多いでしょう。

 

フラット35には、比較的低い金利で全期間固定金利の住宅ローンを

利用できるという、非常に大きなメリットがあります。

 

「諸費用」や「金利差」、「繰り上げ返済の利便性」といった部分では、

注意すべきデメリットはあるものの、金利の変動リスクを感じずに

住宅ローンを利用したい方にとって、優先順位の高い選択肢であることに

変わりありません。

 

借り換えの候補としてフラット35を検討されている方は、

今回お伝えした対処法も参考に、返済額とリスクのバランスを上手に取りつつ、

賢い借り換えを実現させましょう!

Today