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2019-08-31 09:26:00

住宅コラム「消費税増税による住宅ローンへの影響」

2019年10月の消費税増税を控え、住宅購入を検討している方の中には

住宅ローンへの影響が気になる、という方も多いと思われます。

 

増税によって負担分はどのように増えるのか、

住宅ローン控除やすまい給付金などの制度の変更点、

住宅ローン金利も影響を受けるか等、

消費税と住宅ローンに関連した心配ごとは様々です。

 

そこで今回は、「消費税増税と住宅ローン」をテーマに、

増税のタイミングで変わること・変わらないことをお伝えします。

 

◆住宅購入費用は、なにに消費税がかかるのか

 

一般的に、消費税が増税になると、物件の価格や住宅ローンの手数料はアップします。

 

ただし、住宅購入費用のすべてがアップするわけではなく、

負担増となるのは、購入費用のうちの消費税がかかっている部分のみです。

 

これから住宅を購入する方は、費用のどの部分に消費税増税の負担が発生するのかを

知っておきましょう。

 

●住宅購入費用のうち消費税がかかるもの

 

・新築の建築費用 or 建物価格(各種の工事費用を含む)

 

・金融機関に支払う融資事務手数料

 

・金融機関に支払う諸費用(司法書士報酬など)

 

・不動産業者に支払う仲介手数料

 

・移転に伴う引っ越し費用

 

※土地には消費税はかからない

※中古物件の建物価格にもかからない(仲介手数料だけ)

 

たとえば、土地と建物がセットで売られている新築の建売住宅の場合、

消費税増税でアップするのは「建物部分の価格」のみです。

 

また、中古住宅の場合は、売主も買主も個人であるケースが多いため、

建物価格にも消費税はかかりません。

 

ただし、不動産仲介業者に支払う「仲介手数料」や、

住宅ローンを組む際に金融機関に支払う「融資事務手数料」「司法書士報酬」などは

消費税の対象となるため、増税によりアップします。

 

◆消費税増税での住宅ローン控除

 

消費税増税と住宅ローンの関係で、最初に押さえておきたいのが

「住宅ローン控除」と「すまい給付金」の変更点です。

 

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末時点の残高のうち

1%相当の所得税(一部住民税も)が、10年間にわたって控除(減税)される

制度のことです。

 

2019年10月の消費税増税以降は、現行の10年間の控除期間が3年間延長され、

13年間、住宅ローン控除を受けることができるようになります。

 

住宅ローン控除の3年延長は、消費税増税によって増えた2%分の負担を

埋めるための経過措置となるため、実質的には、延長によって

得をするわけではありません。

 

しかし、増税の影響を少なくするうえで大変有効な制度改正と言えます

 

●住宅ローン控除の対象となる住宅

 

・新築住宅の適用基準

 

・新築または取得日から6ヶ月以内に入居している

 

・住宅ローン契約者の合計所得金額が3,000万円以下

 

・住宅ローンの返済期間が10年以上

 

・物件の床面積が50平米以上

 

・床面積の2分の1以上が居住用である

 

●中古住宅の適用基準

 

・新築住宅と同様の適用基準を満たすこと

 

・マンション(耐火建築物)は築25年以内

 

・マンション以外の物件は築20年以内もしくは一定の耐震基準を満たすこと

 

・贈与や、生計を一にする親族などからの購入ではないこと

 

●リフォーム・増築時の適用基準

 

・新築住宅と同様の適用基準を満たすこと

 

・自身が居住する自己所有物件のリフォームであること

 

・一定のリフォーム基準を満たすこと(省エネ、バリアフリー、耐震、大幅な間取り変更など)

 

・工事費用が100万円を超えること

 

・店舗併用住宅では 居住部分のリフォームが2分の1以上であること

 

●3年間の延長が適用される住宅

 

・2020年末までに引き渡される契約となっていること

 

・注文住宅は、2019年4月以降の契約かつ10月以降の引き渡し

 

・建売住宅&マンションは、2019年10月以降の引き渡し

 

また、消費税増税にともなって、「すまい給付金」も一部の条件が変更になります。

 

すまい給付金とは、平成26年の消費税増税(5%から8%)のタイミングで導入された、

住宅取得費用の負担軽減を図る制度のことです。

 

住宅取得から1年以内に申請することで、所有者の収入と住宅の持分割合に応じて

一定の給付金を受け取ることができます。

 

2019年10月の消費税増税後には、支給対象者の年収上限がアップして、

従来よりも多くの人が給付金の対象となるほか支給される給付金額(給付基礎額)の

上限もアップします。

 

◆消費税増税と住宅ローンの金利の関係

 

消費税増税に関連したトピックスとして、住宅ローン金利の動向が気になるという方も

多いでしょう。

 

一般に、住宅ローンの金利は、変動金利が「短期プライムレート」、

10年以上の固定金利は「10年物国債金利」の数字に連動します。

 

また、これらの指標も、物価動向(インフレ率)や世界経済の動向、

日銀の金融政策などの影響下で決まるため、消費税増税が直接、住宅ローン金利に

影響を及ぼすことはありません。

 

ただし、住宅価格そのものはインフレ率を左右する重要な要素であり、

今後、消費税増税によって住宅価格が上昇したり、

オリンピック終了後に住宅価格が下落したり、といった事態が起これば、

物価に連動して金利が上下する可能性も出てきます。

 

消費税増税によって金利が変動する可能性は高くありませんが、

住宅ローン、とくに変動金利を検討している方は、日頃から金利動向をチェックしたり、

変動金利と固定金利の特性を把握してリスクヘッジを行うといった対策をとっておくと良いでしょう。

 

◆消費税増税は住宅ローンの新規借り入れ、借り換えにどう影響する

 

それでは住宅ローンを実際に借り入れる場合、消費税の増税はどの部分に影響するのでしょう。

 

新規借り入れの場合は、増税前と比較して物件価格が上昇する可能性が高いため、

その分、借入額が増える可能性が高くなります。

 

また、新規借り入れ・借り換えとも、諸費用の一部や繰り上げ返済手数料はアップします。

 

ただし、増税によって負担が増えた部分は、住宅ローン控除の延長措置や、すまい給付金などを利用することで

相殺できるため、深刻な影響は出にくいと言えるでしょう。

 

●消費税増税でアップする住宅ローン関連の費用

 

○新規借り入れの場合

 

・総返済額は、物件価格(建物部分、工事費用)など

 

・諸費用は、融資事務手数料、司法書士報酬など

 

・繰り上げ返済は、手数料が発生する場合

 

○借り換えの場合

 

・諸費用は、融資事務手数料、司法書士報酬など

 

・繰り上げ返済は、手数料が発生する場合

 

※住宅ローン保証料、収入印紙代(印紙税)、団信保険料は、消費税の課税対象外

 

住宅ローンにおいて消費税の対象となるのは、おもに金融機関に支払う手数料です。

 

ネット銀行の多くは、借入額×2%の融資事務手数料がかかるケースが多く、

消費税率が8%から10%にアップすることで、たとえば、3,000万円の借り入れであれば、

手数料が1万2,000円アップします。

 

例)借入額3,000万円の場合

 

・増税前

 融資事務手数料2.16%(8%)=648,000円

 

・増税後

 融資事務手数料2.20%(10%)=660,000円

 

そのため、増税後に住宅ローンを契約する場合は、それぞれの金融機関の

金利やサービスを比較すると同時に、各種の手数料もチェックし、

候補に加えてみると良いでしょう。

 

◆まとめ

 

ここまで、消費税増税が住宅ローンに与える影響をお伝えしました。

 

消費税が10%になると、住宅価格の一部と、金融機関や不動産業者に支払う手数料が

アップする可能性が高くなります。

 

ただし、消費税増税の影響を考え、各種の緩和制度が設けられていること、

また、増税後に不動産全体の価格が低下する可能性も示唆されており、

消費税アップが、必ずしも住宅購入に不利に働くとは言えません。

 

増税前だからといって無理に住宅購入を急ぐ必要はなく、

大切なのは、自分(家族)が納得できる家づくりができるかどうかです。

 

ライフプランに沿った適切なタイミングで住宅購入を決めることで、

結果的に満足度の高い物件や住宅ローンを選ぶことができるでしょう。

 

住宅ローンについては、消費税増税でアップするのは、ほぼ金融機関の手数料のみであり、

手数料体系の有利な金融機関を選ぶことで、影響を少なくすることが可能です。

 

今回お伝えした消費税増税の影響も把握しつつ、ご自身の予算とライフスタイルに合った

住宅ローンを選びましょう。

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