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2019-02-02 09:35:00

住宅コラム「住宅ローンの諸費用の目安」

住宅ローンを組む際は、様々な諸費用がかかります。

 

この諸費用は、実は金融機関によって大きく異なっており、

選ぶ住宅ローンによっては、数十万単位で差が出ることもあります。

 

つまり、住宅ローンを選ぶ際は、金利だけではなく、

諸費用にいくらかかるのかをしっかり比較することが大切なのです。

 

そこで今回は、住宅ローンを組む際、

実際にどのような諸費用がかかるのかをお伝えします。

 

 

◆住宅ローンの新規借り入れと借り換える際の諸費用の違いは?

 

住宅ローンの借り換えを検討されている方は、

新規借り入れと借り換え時で諸費用にどんな違いがあるのかを知っておきたいものです。

 

ちなみに、借り換えの場合の諸費用は、住宅ローンを新規で組む場合とは若干異なり、

少し追加で費用がかかります。

 

具体的には、住宅ローンを借り換える場合、現在契約している住宅ローンを

一度完済する必要があるため、「全額繰り上げ返済手数料」が発生します。

 

三井住友銀行であれば、返済の方法によって5,400円~21,600円、

りそな銀行であれば0円~32,400円、イオン銀行であれば52,400円など、

金融機関によって手数料が異なり、

 

必ずしもネット銀行が安い訳ではないという点には注意しましょう。

 

また、抵当権を現在契約している金融機関から、

借り換え先の金融機関に移す必要があるため、「抵当権抹消費用」も必要です。

 

この費用は手続きに3,240円程度、司法書士の報酬として10,000円程度が目安です。

 

合計で10,000円~15,000円程度と考えておけば良いでしょう。

 

住宅ローンを借り換える際は、「全額繰り上げ返済手数料」、

「抵当権抹消費用」も諸費用としてしっかり考慮しておきましょう。

 

 

◆住宅ローンの諸費用とは?

 

まずはじめに、住宅ローンの諸費用にはどういったものが含まれるのかを

ご紹介していきます。

 

住宅ローンの諸費用は、大きく以下の7つです。

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

 

 

①事務手数料(住宅ローン融資事務手数料)

 

住宅ローンを組む際に発生する手数料のことです。

定率型と定額型があります。

 

 

●定率型:「住宅ローンの借入金額×手数料率」にて算出

 

住宅ローンの借入金額によって金額が変わります。

手数料率は2%(税抜)に設定している金融機関が多いです。

 

 

●定額型:住宅ローンの借入金額に関わらず一律

 

特に借入金額が多い場合は、事務手数料が定額型の住宅ローンを

利用するのがおすすめです。

 

 

②保証料

 

万一、契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合、

保証会社に住宅ローンの返済を肩代わりしてもらうための費用です。

 

「一括払い方式」と「金利上乗せ方式」があります。

 

 

●一括払い方式(一括前払い方式・外枠方式)

 

住宅ローン借り入れ時に、保証料を現金一括で支払う方法です。

金利上乗せ方式と比較し、保証料が少なくて済みます。

 

35年で住宅ローンを組んだ場合の保証料の目安は、1,000万円あたり20万円前後です。

 

 

●金利上乗せ方式(分割払い方式・内枠方式)

 

保証料分を住宅ローン金利に上乗せする方法です。

目安として年0.2%金利上乗せになるケースが多いです。

 

また、数ある住宅ローンのなかには、ネット銀行が提供するものを中心に、

保証料を無料としているものもあります。

 

一般的に保証料は高額になるケースが多く、住宅ローンの諸費用の中でも、

大部分を占めるため、諸費用の節約を考える際は、

保証料無料の住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

 

ただし、保証料が無料の場合、事務手数料が高めに設定されている

(※定率型で設定されている)ケースが多いため、

諸費用全体を安く抑えたい場合は、保証料と事務手数料を併せて

チェックしておきましょう。

 

 

③収入印紙代

 

住宅ローンの契約書(金銭消費賃貸借契約書)貼付する収入印紙代です。

住宅ローンの借入金額によって印紙代は異なります。

 

100万円超~500万円以下 2,000円

500万円超~1,000万円以下 1万円

1,000万円超~5,000万円以下 2万円

5,000万円超~1億円以下 6万円

 

申し込みから契約まで、全てネットで完結するネット銀行の

住宅ローンを利用すれば、契約書へ印紙を貼付する必要がないため、

契約時に発生する収入印紙代は0円です。

 

少しでも住宅ローンの諸費用を節約したい場合、ネット銀行が提供する

住宅ローンの利用を検討するのがおすすめです。

 

 

④登録免許税

 

抵当権を設定する際の「抵当権設定登記」にかかる費用です。

 

住宅ローンを借り換える際や、住宅ローン完済時には、

「抵当権抹消費用」が諸費用として発生します。

 

 

●抵当権設定登記費用

 

・登録免許税:住宅ローン借入金額×0.4%

・司法書士手数料(目安):3万円~10万円程度

 

 

●抵当権抹消費用

 

・登録免許税:不動産1個につき1,000円

・司法書士手数料(目安):1万円~2万円程度 

※抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合です。

(抵当権の抹消は、必要書類を揃えれば、住宅ローン契約者自身で行うことも可能です。)

 

 

⑤団体信用生命保険料(団信保険料)

 

住宅ローン返済期間中、契約者が死亡または高度障害になった場合、

以降の住宅ローン返済が不要になる「団体信用生命保険(団信)」の保険料です。

 

ちなみに、団信への加入は住宅ローンを組む際の必須条件となっています。

 

2019年1月現在、フラット35を含め、ほぼ全ての住宅ローンが

住宅ローン金利に団信保険料を含めており、死亡と高度障害時のみ保障が適用される

一般団信であれば「無料」としているケースがほとんどです。

 

ただし、「がん保障団信」や「8疾病保障団信」、

「11疾病保障団信」等、団信に特約を付帯する場合、

住宅ローン金利に年0.2~0.3%上乗せになるケースや、

別途保険料を支払う必要があるケースがある点には注意が必要です。

 

 

⑥各種保険料(火災保険料など)

 

万一に備えて加入しておく火災保険や地震保険などにかかる保険料です。

 

特に火災保険は、住宅ローンを組む際に金融機関から加入を求められるケースがほとんどです。

 

保険料は、都道府県や、建物の構造(耐火構造/非耐火構造)、

建物の金額、補償内容等によって異なります。

 

 

⑦適合証明書発行手数料(※フラット35の場合)

 

フラット35を利用する場合、建物が住宅金融支援機構の定める技術基準を

クリアしていることを示す証明書「適合証明書」が必要となり、

この証明書の発行に手数料が発生します。

 

適合証明書発行手数料の目安は、6万円~10万円程度です。

(※検査機関や適合証明技術者によって異なる)

 

また、適合証明書の発行(交付)に1~2週間程度時間がかかる点にも注意しましょう。

 

 

◆まとめ

 

住宅ローンを組む際に発生する諸費用についてお伝えしました。

 

一口に「諸費用」といっても、そこには様々な費用・手数料が含まれており、

トータルで見ると、決して無視できる金額ではありません。

 

また、同じ条件で住宅ローンを組む場合でも、金融機関によって諸費用の金額に大きな差が出るため、

住宅ローンを選ぶ際は、金利だけではなく、諸費用についても、しっかり比較することが大切です。

 

これから住宅ローンの借入・借り換えを検討されている方は、住宅ローンの諸費用について

しっかりチェックした上で、有利な条件で借り入れができる、

自分に合った住宅ローンを選びましょう。

 

 

 

 

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