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2018-12-18 18:42:00

住宅コラム「住宅ローン当初固定のメリットと注意点!」

「当初固定」とは、借入れ当初から一定期間、金利が固定される住宅ローン商品の総称です。

 

住宅ローンを借り入れている期間の優遇金利幅が全て固定される「全期間固定」と比較すると、

当初固定は所定の期間に限り、優遇金利の幅を大きく設定しており、

当初固定期間の返済負担をおさえることができます。

 

また、変動金利型の住宅ローンと比較すると、当初固定期間中の金利変動リスクがないため、

返済計画が立てやすいというメリットもあります。

 

住宅ローンを借り入れる際に固定金利を選ぶ方は、新規はもちろん、借り換える場合も、

当初固定を選択する人が大半を占めています。

 

ただ、当初固定も万能という訳ではありません。

 

利用するメリットもあれば、注意しなければいけない点も当然あります。

 

住宅ローン利用する際は、メリットだけに目を向けるのではなく、

注意すべき点もしっかり把握した上で、選択することが何より大切です。

 

そこで今回は、住宅ローンの当初固定に着目し、そのメリットと注意点をお伝えします。

 

当初固定で住宅ローンを組もうと考えている方は、ぜひご参考にして下さい。

 

 

◆住宅ローンを当初固定で組むメリット

 

それでは、まずはじめに住宅ローンを当初固定で組むメリットを見ていきましょう。

 

メリット①固定期間中は低金利での借り入れが可能

 

当初固定で住宅ローンを組む最大のメリットは、固定期間中の住宅ローン金利が低金利に設定されている点です。

 

当初固定の場合、固定期間中の住宅ローン金利の優遇幅が大きく、全期間固定と比較すると、

有利な条件で借り入れることが可能です。

 

例えば、あるネット銀行の住宅ローンを「全期間固定10年(通期引下げプラン)」と

「当初固定10年(当初引き下げプラン)」で組んだ場合の金利を比較すると以下の通りとなります。

 

 

●当初固定と全期間固定の金利を比較 (金利の設定は、2018年11月時点)

 

全期間固定10年(通期引き上げプラン)   

 

基準金利   2.56%  

 

金利優遇幅 -1.30% 

 

適用金利  1.26%

 

 

当初固定10年(当初引き下げプラン)

 

基準金利   2.56%  

 

金利優遇幅 -1.70% 

 

適用金利  0.86%

 

実に、0.40%もの金利優遇が得られるのです。

 

例えば、子供の教育費にお金がかかる時期等に、当初固定を利用して低金利で住宅ローンを組むことができれば、

当初固定期間中の住宅ローン返済額を抑えることができ、家計への負担を少なくすることが可能です。

 

当初固定期間中の住宅ローン金利が低く、毎月の返済額の負担を少なくできる点は、

当初固定で住宅ローンを組む大きなメリットといえるでしょう。

 

 

◆メリット②当初固定期間中は金利が変わらない

 

当初固定で住宅ローンを組む場合、当初固定期間中の金利は変わりません。

 

変動金利と比較すると、選択する期間によっては金利がやや上がるものの、

固定期間中に金利変動リスクがなく、返済計画が立てやすい点は、

住宅ローンを当初固定で組むメリットの一つと言えるでしょう。

 

 

◆住宅ローンを当初固定で組む際の注意点

 

次に、住宅ローンを当初固定で組む際にチェックしておきたい注意点をご紹介します。

 

●当初固定期間終了後の金利上昇に注意する

 

住宅ローンを当初固定で組む際は、固定期間終了後、住宅ローンをどうするのか、

考えておく必要があります。

 

住宅ローンを借り入れた金融機関での利用を継続する場合、当初固定期間終了後に、

金利タイプを「変動金利」と「固定金利」のいずれかを選択し、切り替えることになります。

 

この際、注意したいのが、当初固定から他の金利タイプに切り替える場合、

金利の優遇幅が少なくなり、当初固定期間終了後、金利がほぼ100%上昇する点です。

 

例えば、先ほどのネット銀行で当初固定10年の住宅ローンを組んだ場合、

固定期間中と固定期間終了後を比較すると、金利は以下のように変化します。(金利の設定は、2018年11月時点)

 

 

・当初固定期間中

 

 基準金利   2.56%

 

 金利優遇幅 -1.70%

 

 適用金利  0.86%

 

 

・固定期間終了後

 

変動金利を選択した場合

 

 基準金利   2.775%

 

 金利優遇幅 -0.70%

 

 適用金利   2.075%

 

 

固定金利(10年)を選択した場合

 

 基準金利   2.56%

 

 金利優遇幅 -0.70%

 

 適用金利   1.86%

 

 

上記からもわかるように、固定期間が終了すると、金利優遇幅が小さくなるため、

変動金利・固定金利のいずれを選択した場合でも、当初固定の固定期間と比較すると、

金利が大幅に上昇します。

 

ちなみに、通常「変動金利」の場合は、急激な金利上昇に対応するため、

「金利を半年ごとに見直す」、「返済額を5年ごとに見直す。

 

その際、返済額がアップする場合でも、上限はこれまでの毎月の返済額の1.25倍まで

といった特例措置を用意していますが、

 

当初固定の場合、このような特例措置はありません。

 

つまり、固定期間終了後に住宅ローン金利が大幅に上昇した結果、

毎月の返済額が増え、家計を圧迫する可能性がある点には注意が必要です。

 

当初固定で住宅ローンを組む際は、固定期間終了後に大幅に金利が上昇するリスクがあるため、

当初固定期間中の適用金利だけではなく、利用する金融機関が設定している住宅ローンの

「基準金利」と固定期間終了後の「金利優遇幅(基準金利からの引き下げ幅)」

についてもしっかりとチェックしておきましょう。

 

 

◆当初固定で住宅ローンを選ぶポイント

 

 

●その1

 

 固定期間終了後も金利優遇幅の大きい住宅ローンを選ぶ

 

 

固定期間終了後、変動金利または固定金利を選択し、当初固定と同じ金融機関の住宅ローンを利用する場合、

固定期間終了後の金利優遇幅の大きい住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

 

多くの金融機関の場合、当初固定の固定期間終了後は金利が大幅に上昇しますが、

数ある金融機関の中には、固定期間終了後の金利上昇を抑えるため、

 

「基準金利を低めに設定している」、

 

「固定期間終了後の金利優遇幅が大きい」

 

といった住宅ローン商品を提供しているところがあり、こうした金融機関を選択することで、

固定期間終了後も比較的低い金利で住宅ローンを借り入れることが可能です。

 

 

 

●その2

 

 固定期間終了のタイミングで 他の住宅ローンへ借り換えることを視野に入れ、

 固定期間中の金利優遇幅が大きい住宅ローンを選ぶ

 

多くの当初固定住宅ローンは、固定期間終了後、優遇金利幅が小さくなるため、

住宅ローン金利が大幅に上昇します。

 

 

そのため、固定期間が終了するタイミングで、他の金融機関が提供する住宅ローンに借り換え、

改めて低金利で住宅ローンを組むのも選択肢の一つです。

 

この場合は、固定期間中の適用金利に注目し、低金利での借り換えできる住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

 

ただし、住宅ローンを借り換える際は、借り換え先の金融機関での審査に通過する必要がある他、

手数料をはじめとする諸費用も発生するため、その点も、しっかり考慮しておきましょう。

 

 

◆まとめ

 

住宅ローンを当初固定で借り入れた場合のメリットと終了時の注意点について解説しました。

 

住宅ローン金利は、月々の返済額や総返済額に影響するため、「低金利」というメリットを

最大限享受できる理由から、当初固定を選ぶ人は少なくありません。

 

ただし、当初固定には、低金利で住宅ローンの借入れができるメリットがある一方で、

当初固定期間終了後に金利が上昇するリスクがあるため、その点もしっかりと把握した上で、

借り入れることが大切です。

 

これから当初固定で住宅ローンを借り入れようと考えている方は、当初固定のメリットと注意点を

しっかりと理解した上で、利用する住宅ローンを選びましょう。

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