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2018-10-13 09:28:00

住宅コラム「住宅ローンの金利が上昇した時の対応法!」

◆住宅ローンは金利の上昇を視野に入れて選ぶ時代に

2018年10月現在、日銀は金融政策を変更し、

従来の0%付近から0.2%まで長期金利が変動することを容認しました。

この結果、2018年10月時点において住宅ローン金利は軒並み上昇しています。

日銀は今後も、景気の状況をみながら長期金利の変動幅を拡大し、

金融政策を正常に近づけていくと予想しています。

 

現在の景気や物価を考慮すると、

金利の大幅な上昇がすぐに起きることは考えにくいとは言え、

将来的には住宅ローンの金利が上昇する可能性は高いと言えるでしょう。

 

現在、住宅購入や住宅ローンの借り換えを検討している方は、

住宅ローン金利の上昇を視野に入れて、

金利タイプや返済計画などを決めていくことが非常に大切です。

 

そこで今回は、住宅ローンの金利上昇をテーマに、

「新規の借り入れ」や「借り換え」など3つのパターン別に、

住宅ローン金利が上昇した場合の対応法をお伝えいたします。

 

◆新規で借り入れるとき

これから住宅を購入し、新たに住宅ローンを借り入れる場合は、

金利上昇の影響を受けにくい金利タイプを選ぶようにしましょう。

 

金利に上昇圧力がかかっているときに活用したい住宅ローンは、

借入中の金利を固定できる長期固定金利(全期間固定金利)です。

 

長期固定金利には、民間の金融機関が提供する住宅ローンのほかに、

政府所管の住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」があります。

 

金利の水準は、一般にはフラット35のほうが低い傾向にありますが、

ひとつの金融機関でどちらの住宅ローンも取り扱っている場合は、

金利優遇の有無なども含めて、二つの住宅ローンを比較してみましょう。

 

◆借り換えを検討しているとき

住宅ローンの借り換えを検討している場合は、金利上昇の前に、

できる限り早く借り換えを行うことで、借り換えによるメリットを

最大限享受することができます。

 

住宅ローンを借り換えの際、事前に決めておきたいのは、

現在の金利タイプを変更するか継続するかです。

 

例えば、現在、10年固定型の住宅ローンを借り入れており、

10年間の金利固定期間の終了する間際に借り換える場合、

これまで同様10年固定型で借り換えるのか、

それとも長期固定金利に変更するのか等、

住宅ローンを借り換える基本方針をしっかり立てておきましょう。

 

※変動金利へと借り換える選択肢もありますが、

 金利上昇のリスクを回避したい場合は、

 金利の固定期間が設定されている住宅ローンのほうがおすすめです。

 

借り換え前と同じ金利タイプを選択する場合は、

現在よりも条件の良い住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

 

例えば、「住宅ローン金利が低い」、「諸費用が少なくてすむ」、

「付帯保障や契約者向けのサービスが手厚い」等、

今よりも有利な住宅ローンに着目してみましょう。

 

また、金利上昇のリスクを回避するため、長期固定金利に借り換える方法もおすすめです。

住宅などが所定の条件を満たしている場合は、フラット35も選択肢の一つです。

 

フラット35の金利は、民間の住宅ローンと比較すると、

金融機関同士の差は小さくなっています。

そのため、諸費用や契約者サービスといった金利以外のメリットに注目すると、

各金融機関のフラット35を比較しやすいでしょう。

 

◆現在の住宅ローンを継続するとき

現在、住宅ローンを返済中で、特に借り換えを考えていない

(金利などの条件が借り換えをしても有利にならない)

場合は、今の住宅ローンを返済しながら、金利上昇リスクに備えたいという方も

いらっしゃるはずです。

 

現在の住宅ローンを継続したい場合におすすめの対策は、以下の2つです。

 

●繰り上げ返済をフル活用する

金利上昇リスクに備えるもっとも効果的な方法の1つが、

繰り上げ返済の積極活用による返済利息の圧縮です。

ボーナスなどを利用して定期的に繰り上げ返済を行う以外にも、

返済用の貯蓄を多めに準備しておき、金利が上がる兆候が見えたタイミングで

まとめて繰り上げ返済をする方法もおすすめです。

特に変動金利で借り入れをしている場合は、半年ごとに金利が見直されるため、

金利の動向と繰り上げ返済のタイミングを意識しておきましょう。

 

なお、繰り上げ返済で手数料がかかる住宅ローンを利用している場合は、

返済のたびに費用が発生し、本来の利息軽減効果が減少してしまうことになります。

 

金利など他の条件との兼ね合いはありますが、

可能であれば、繰り上げ返済手数料のかからない

住宅ローンへと借り換えたほうが良いでしょう。

 

●金利タイプを変更する

ほとんどの住宅ローンは、変動金利で借り入れている場合に、

金利タイプを同じ金融機関の固定金利に変更することができます。

※金融機関によっては変更手数料が 必要な場合もあります。

現在の住宅ローンを継続して返済していきたい場合は、

金利上昇の気配を感じた時点で金利タイプを変更するのも1つの方法です。

 

ただし、固定金利は変動金利よりも上昇のタイミングが早い場合が多く、

変動金利が上昇するまで待っていると、固定金利はすでに上昇してしまっている

可能性もあります。

そのため、固定金利が上昇しそうかどうか、が金利タイプを変更する目安となります。

また、金利タイプを変動金利から固定金利に変更すると、多くの場合、

月々の返済額や総返済額は増加します。

 

金利タイプ変更後の返済額がどのように変わるのか、

継続して返済が可能かどうかは必ずチェックしましょう。

 

★金利上昇局面では変動金利での借り入れは避けよう

新規借り入れや借り換えの際、金利の低い「変動金利」に魅力を感じる方も多いでしょう。

ただし、金利に上昇の圧力がかかっている現在は、

一定の条件が満たされている場合をのぞいて、変動金利を積極的に選択することは

避けたほうが良いでしょう。

 

変動金利には、半年ごとに金利が見直される特徴があり

見直しの時点で金利が上昇していれば、それに応じて返済利息が増加します。

金利が上昇することで、借り入れ当初と比較すると返済額が膨らむしくみとなっており、

さらに、金利の上昇幅によっては、固定金利よりも返済額が増加する可能性さえ考えられます。

 

そのため、現在のような状況下で変動金利を選ぶ場合は、

金利上昇にどのように備えるかをきちんと理解し、

そのための対策が可能な場合のみ検討するのがおすすめです。

 

 

◆まとめ これからの住宅ローンは金利上昇への備えが不可欠

 

日銀の政策方針の変更によって、住宅ローン金利には今後も一定の上昇圧力が

かかることが予想されます。

現在、上昇基調にあるのは、住宅ローンの中の「長期固定金利」や

「期間固定型」であり、最後の砦である「変動金利」までは

まだ、上昇の波が押し寄せていません。

 

国内の物価や、景気の回復状況も加味すると、日銀がすぐに大幅な政策変更を行う可能性は低く、

住宅ローン金利も、今すぐに大幅な上昇が起こる可能性は高くはないでしょう。

しかし、長期的に見た場合、現在の住宅ローン金利は歴史的にも低水準であり、

日銀の方針変更もあって、これ以上の低金利は実現しにくいと言えます。

 

これから住宅ローンの新規借り入れや借り換えを検討する方は、

いつかどこかで起きる金利上昇を視野に入れて、

そのための対策を知っておくことが非常に重要です。

 

今回ご紹介した3つの対応法を参考に、

金利上昇にあわてない住宅ローン選びを心がけましょう!

 

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