お得な新着情報

2021/05/29

住宅コラム 「フラット35とつなぎ融資」

住宅コラム 「フラット35とつなぎ融資」

住宅コラム 「フラット35 金利が上がりました!」

 

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでのあいだに借り入れるローンです。

 

住宅の購入代金を支払うタイミングと、住宅ローンの融資実行のタイミングが

一致しない場合に、資金を「つなぐ」目的で利用されることから、

このような呼び名がついています。

 

つなぎ融資が必要になるのは、土地を購入して家を新築する場合(注文住宅)や、

中古住宅を購入しリフォームをする場合で、

特に「フラット35」や「フラット35(リフォーム一体型)」の

利用を検討しているときです。

 

土地の購入代金や住宅の建築&リフォーム費用は、

フラット35の融資が実行されるタイミングよりも前に支払いを求められるケースが多く、

場合によっては、融資実行までのあいだをつなぎ融資でカバーする必要があります。

 

そこで今回は、「フラット35とつなぎ融資」に関して

つなぎ融資のしくみやメリット・デメリットをお伝えします。

 

フラット35を利用して家づくりを検討している方は、

つなぎ融資の基礎知識をチェックしておきましょう。

 

◆フラット35とつなぎ融資のしくみ

 

住宅の新築や購入において、つなぎ融資が重要な役割を果たすのは、

フラット35などの住宅ローンが、原則的に「建物の完成後」でなければ実行されないためです。

 

住宅ローンは、建物を担保として資金を貸し出すため、

現物(完成した建物)がない状態では、抵当権設定ができず、

融資を受けることができません。

 

しかし、土地を購入したり住宅の新築する際には、

土地の引き渡しや着工のタイミングなどで、

土地代・契約金・着手金などを不動産会社やビルダー・工務店に支払う必要があります。

 

これらの資金は、いずれもまとまった金額となることが多く、

豊富な自己資金がないと、支払いが困難になるケースもめずらしくありません。

 

そこで利用されるのが、無担保で資金を貸し出す、つなぎ融資です。

 

担保が不要なつなぎ融資では、建物完成の前に土地の取得費用や建物の建築費用を

借り入れることができます。

 

融資期間は、融資実行から建物が完成し、フラット35の融資が実行されるまでです。

 

多くの金融機関では、1年以内など比較的短期に設定されています。

 

建物の完成(引き渡し)後は、フラット35で、つなぎ融資を完済したあと、

つなぎ融資分も合わせて返済していくことになります。

 

◆つなぎ融資のメリットとデメリット

 

つなぎ融資を利用すると、住宅の取得費用と融資タイミングのズレを補うことができるため、

自己資金が少ない場合でも注文住宅を建てたり、フラット35の利用を検討することができます。

 

ただし、つなぎ融資を受ける際は、フラット35とは別にローン契約を結ぶことになるため、

融資手数料や収入印紙代なども別途必要になります。

 

また、フラット35民間金融機関の住宅ローンと比較すると、

無担保ローンであるつなぎ融資の方が金利は高くなります。

 

さらに、つなぎ融資は、住宅ローン控除の適用条件(借入期間10年以上等)も満たさないので、

つなぎ融資で借り入れた金額は住宅ローン控除額に反映されないことも覚えておきましょう。

 

●つなぎ融資のメリット

 

・自己資金が少なくても注文住宅を建てることができる

 

●つなぎ融資のデメリット

 

・諸費用がかかる

(融資手数料、収入印紙代、印鑑証明や住民票の取得代金、銀行の振込手数料など)

 

・他の住宅ローンと比較すると金利が高い

 

・住宅ローン控除が適用されない

 

◆フラット35パッケージや民間金融機関の住宅ローンも検討してみよう

 

資金繰りのタイムラグを解消できる点がメリットのつなぎ融資ですが、

諸費用や借入期間中の金利支払いなどを考えると、利用せずに済ませたい、

という方も多いでしょう。

 

つなぎ融資以外に、融資の実行タイミングを早める方法には、

「フラット35パッケージ」と「分割実行」があります。

「フラット35パッケージ」は、借入額の一部を「変動金利」

「固定金利期間選択型」にするフラット35の追加プランです。

 

フラット35パッケージを利用すると、

借入額のうち「変動金利」「固定金利期間選択型」で借り入れた分を、

先行あるいは分割で融資してもらうことができます。

 

融資条件や選択可能な金利のタイプは金融機関ごとに異なりますが、

フラット35と同じく、職業・勤続年数等による申込要件がないため、

審査が通りやすい点がメリットです。

 

一方、「分割実行」とは、1つの住宅ローンを複数回に分けて融資する方法です。

 

フラット35では、取り扱っているケースが少なく、

民間金融機関の住宅ローンで主に利用されます。

 

選択する金利タイプにもよりますが、住宅ローン金利が適用されるため、

つなぎ融資を借入れるよりも、金利を低く抑えられる可能性が高いでしょう。

 

ただし、分割実行をする場合、分割回数ごとに契約(金銭消費貸借契約)を結ぶため、

融資手数料や収入印紙代がその都度発生する点には注意が必要です。

 

登記(抵当権設定)も、土地の引き渡し時と建物の引き渡し時に、

それぞれ行うことが多いため、一度に登記をすませる場合と

比較すると割高になる傾向があります。

 

◆まとめ

 

つなぎ融資は、融資の実行タイミングが固定されているフラット35

柔軟に利用するのに役立つローンです。

 

土地購入や住宅の新築で自己資金が足りない場合でも、

全期間固定金利で、金利水準も低めなフラット35選択肢に入れられる、

おすすめの方法と言えるでしょう。

 

ただし、つなぎ融資を利用すると、金利や諸費用といった追加費用が発生します。

 

住宅ローン控除が利用できないなど、制度面で不利になる部分もあるでしょう。

 

住宅ローンの融資のタイミングを早める方法は1つではありません。

 

住宅ローンの分割実行や、フラット35パッケージ以外にも、

貯金を切り崩したり、家族に借りるなどして、支払いをカバーする方法も考えられます。

 

家は人生最大の買い物です。

 

住宅ローンを検討する際は、つなぎ融資も含めた様々な方法を比較し、

それぞれのメリット・デメリットを把握したうえで、

ご自身のライフプランに合った住宅ローンを組めるようにしましょう。

2021/05/22

住宅コラム 「家事室・ユーティリティの 考え方とプランニングのコツ」

住宅コラム 「家事室・ユーティリティの 考え方とプランニングのコツ」

 住宅コラム 「自然の力を利用した涼しい家!!」

 

家事室とは、洗濯やアイロンかけ、住まいの補修や日々の事務的な作業など、

家事作業を効率的に行うための空間です。

 

さまざまな用途に用いることから、

ユーティリティ(スペース、ルーム)とも呼ばれています。

 

専用のひとつの部屋が基本ですが、

部屋の一角に家事コーナーとして設けるケースもあります。

 

モデルハウスや分譲マンションなどでも提案されるプランもあり、

忙しく家事を行う方々にとっては魅力的なスペースのひとつでしょう。

 

◆家事室・ユーティリティで行う作業

 

家事室(ユーティリティ)で行う作業を整理してみると、

情報管理的な事務作業と衣食住に関わる実作業に分けることができます。

 

●情報管理的な事務作業

 

家族や住まい、家計簿などの暮らしの記録、

あるいは学校や近隣、会社関係などの書類の整理や保管などです。

 

パソコンなどでの作業なども増えてきています。

 

最近では、テレワーク・リモートワークのスペースとしても

有効活用するケースが増えてきております。

 

●衣食住に関わる実作業

 

衣食住の作業としては、洗濯やアイロンかけ、つくろいものなどです。

 

食品の保存(漬物や飲料など)、建物や家具などの補修やメンテナンスなどが含まれます。

 

 

◆他空間とのつながり、動線を考慮してプランニングを

 

家事室として確保したい広さは、使用する目的や間取りによって様々です。

 

専用のスペースであれば、23畳程度の場合もありますし、

洗面脱衣室と洗濯・室内物干し場などを兼ねる場合は広めになることになります。

 

また、家事コーナーとして設ける場合などであれば、

狭いスペースでもプランニングは可能です。

 

いずれにしても、新しい家での暮らし方をイメージして、

プラン全体で検討することが大切でしょう。

 

同時に、動線を考慮することも重要です。

 

特に家事動線は、日々の使い勝手に大きく影響するので、

わが家の家事の進め方を十分に検討しましょう。

 

料理をしながら洗濯をするのか、子供の様子を見ながら片付けモノをするのか、

洗濯物は庭に干すのかベランダなのか、など、他の空間とのつながりをイメージしながら

プランニングするといいでしょう。

 

リビングやダイニング、

玄関や駐車スペースなどとの行き来も配慮しておくこともポイントです。

 

また、家事室と他の空間との開口部は、必ずしも扉が必要ではないかもしれませんが、

採用する場合は開き戸よりも引き戸タイプの方が開け放しておくことができるので、

使い勝手がいいものです。

 

洗濯や物干し場として利用するなど、湿気がこもりがちな場合などでも、

通風を確保することが可能でしょう。

 

◆専用の空間が難しい場合は、機能を分散させて

 

一般的な日本の住まいの場合、事務作業と実作業すべてを行うことができる家事室を、

専用のひとつの空間としてプランニングするのは現実的ではないかもしれません。

 

しかし、家事室の機能を住まいの中に振り分け、適する空間に、

作業スペースや収納を組み込むことによって、家事がしやすく、

使い勝手を高めることは可能です。

 

たとえば、「家計簿やネットショッピングなどは、ダイニングテーブルで」

というのであれば、近くにファイルやパソコン等の保管スペースを確保するとか

 

「アイロンはリビングでかける」場合は、

リビング内に作業しやすいカウンターやアイロンなどの収納を用意するなど。

 

漠然と「家事室や家事コーナーがあると便利そう」

とプランニングするのではなく、どんな家事を、どこで、

誰が行うのか、を検討したうえで、作業する内容に適した場所に

家事のしやすい機能をプランニングすることが大切です。

 

◆洗濯作業のしやすさを重視して検討したい

 

家事室の機能の中でも重視したいのは、一連の洗濯作業がスムーズに

行えることではないでしょうか。

 

洗濯や物干し、アイロンかけなどがひとつの部屋で行うことができる

洗濯室(ランドリールーム)は理想ですが、

現実的には、浴室に隣接する洗面脱衣室に洗濯機を設置し、

干したり畳む作業は別の部屋で、というケースが多いものです。

 

たとえば、洗面脱衣室を少し広めに確保できるのであれば、

洗剤やハンガーなどの収納はもちろん、

洗濯物を畳むことができるカウンターなど設けることで、

効率的に作業をすることも可能でしょう。

 

設備メーカーの洗面化粧台には、物干しバーを含め、洗濯作業をしやすくする、

さまざまなユニットやアイテムが用意されているタイプもみられるので、

検討してみてもいいでしょう。

 

◆注目されている室内物干しスペース

 

共働きや花粉症などの理由から、外に洗濯物を干すことができないケースも多く、

注目されているのが、室内物干しスペースです。

 

使い勝手のよい室内物干し場があることで、家事の効率も高まるものです。

 

専用の洗濯室があれば室内物干しも設置することができますが、

難しい場合は、洗面脱衣室や廊下、ロフト、寝室などを利用しましょう。

 

物干しバーを掛けられるようなフックを設置したり、

天井に組み込まれるタイプの商品を利用してもいいでしょう。

 

プランニングの際には、洗濯機置き場や畳む場所との動線、

採光や通風などに配慮することも大切なポイントです。

 

◆キッチンに続くパントリー(食品庫)を利用しても

 

キッチンに続くパントリー(食品庫)に、

家事室の機能をプラスするプランも考えられます。

 

レシピを整理したり、パソコンで検索するなどの作業ができるカウンター、

料理本や資料を保存するラックなどを設けておくと便利でしょう。

 

家庭菜園や本格的な調理を楽しむのであれば、

泥野菜や魚をさばくことのできる小型のシンク、

貯蔵棚などを設置すると使い勝手もいいものです。

 

◆クローゼットや廊下など、裏方スペースに多目的のカウンターを

 

ファミリークローゼットや廊下など、

住まいの裏方スペースに多目的なカウンターや

収納スペースを設けるプランも考えられます。

 

洗濯物を畳んだり、季節ごとの衣類の入れ替えなどの管理もしやすいでしょう。

 

カウンターは窓辺に設けるなど、閉鎖的にならないような工夫もしておきたいものです。

 

また、半屋外に設置されたスペースを「ユーティリティテラス」と呼ぶことがあります。

 

ゴミの一時置き場や庭まわり用品の収納、洗濯物干しなどに適しているでしょう。

 

サンルームのような形状で、サービスヤードの機能を組み合わせたエクステリア商品もみられます。

 

どのような家事室をプランニングするとしても、

目的を明確にし、それに適した空間を確保することが基本です。

 

「あったら便利そう」とやみくもに設けても、結局使わなかった、

というケースもみられます。

 

家事室・ユーティリティだけでなく、間取りを考える際には、

家族構成やライフスタイルに合わせたプランニングを検討することが大切です。

2021/05/15

住宅コラム 「リビング階段のメリットデメリット!!」

住宅コラム 「リビング階段のメリットデメリット!!」

 

4R4A5630.JPG

 

住まいの上階と下階をつなぐ階段には、いくつかのタイプがありますが、

子育て世代を中心に注目されているプランのひとつが「リビング階段」でしょう。

 

「リビング階段」は、「リビング内(イン)階段」という意味で、

リビングやダイニングなど、家族のくつろぎのスペースに設けた階段のことです。

 

建築的な用語というよりは、従来より多くみられる、玄関や廊下近くに設けられる階段と異なる、

居室に取り込んだ階段スタイルを表す名称と言えるでしょう。

 

最近では、LDKをひとつの空間とする間取りが多いので、

「リビング階段」というよりも、LDK内階段」という呼び方の方が近いかもしれません。

 

 

◆リビング階段のメリット 

 

●家族が顔を合わせる機会が増えること

 

「リビング階段」のメリットとして挙げられるのが、2階に子供部屋を設けた場合、

帰宅時や外出時に家族のいる1階のリビングを必ず通るので、

コミュニケーションが取りやすいということです。

 

玄関から自分の部屋へ直行することを防ぐことができるため、

子育て世代を中心に取り入れたい、と希望する方も多くみられます。

 

確かに、家族がいることの多いリビングを通るので、

顔を合わすことや気配を感じることができる可能性は高いでしょう。

 

しかし、共働きなど、生活スタイルによっては、

子供の帰宅時に、家族がリビングにいない、ということもあるかもしれません。

 

新しい家での暮らし方をイメージして、検討することが大切です。

 

 

●限られたスペースを有効活用できること

 

「リビング階段」といってもさまざまなプランがあり、一概には言えませんが、

一般的には、階段部分のスペースをリビングの一部に取り込むことができるので、

空間を有効利用できることはメリットのひとつです。

 

敷地に限りがある狭小住宅にも向いています。

 

●上からの光を取り入れ、空間的な広がりが生まれること

 

「リビング階段」を設置することで、上階からの光を下階に取り込み、

明るいリビングとすることも可能です。

 

プランによっては、空間に広がりを感じることもできるでしょう。

 

●空間のデザイン的なポイントにもなること

 

プランニングにもよりますが、デザイン性の高い階段とすることで、

空間のポイントとなる場合もあるでしょう。

 

たとえば、螺旋階段などは、空間のイメージを大きく変えるのではないでしょうか。

 

◆リビング階段のデメリット

 

●冷暖房効率が低下しやすいこと

 

プランニングにもよりますが、「リビング階段」から空気が逃げてしまうことで、

冷暖房効率が低下してしまうことがあります。

 

住まい全体の断熱性能を高めることはもちろん重要ですが、

階段のスタイルによっては、上階か下階部分に扉を設けるなどのプランも考えられます。

 

開放しておくこともできる引き戸タイプが向いているでしょう。

 

●キッチンからのニオイが届いてしまうこと

 

階段がキッチンに近い場合、リビング・ダイニング・キッチンがひとつの空間の場合などは、

調理中のにおいが2階まで届いてしまうこともあるようです。

 

●上下階の音が響くこと

 

階段の設置状況にもよりますが、リビングのテレビの音などが2階まで聞こえてしまったり、

子供部屋で友達と遊ぶ声が響いたりするケースもあります。

 

気配を感じる程度であればいいかもしれませんが、

くつろぎが妨げられない工夫も必要でしょう。

 

逆に、声が届きやすい、というのはメリットになるかもしれません。

 

●リビングで落ちついて過ごせないケースがあること

 

家族の中で生活時間が異なる場合は、リビングに階段があることで、

落ち着かない空間となってしまう場合もあります。

 

例えば、お子さんの友達が遊びに来た時などは、リビングまで片付けなければならなくなる、

休日にのんびりとソファでくつろげない、などといった声も聞かれます。

 

◆リビング階段に適した建材商品も

 

以前階段は、現場で造作されていましたが、

最近では、建材メーカーが工場で加工した踏板や蹴込み(けこみ)板、

手摺などをセットにした商品を用いるケースが多くみられます。

 

メーカー商品には、リビングに設ける階段に向くようなデザイン性の高い商品、

オブジェのように印象的なタイプ、内装材や建具など、

インテリア部材とのコーディネートも可能なものなどもみられます。

 

また、木質建材だけでなく、アルミと組み合わせたデザインやシンプルでモダンな階段、

開放感のある手すりを組み合わせることができるタイプ、螺旋階段など、

選択の幅は広がってきているといえるでしょう。

 

 

◆動線などを充分に配慮して住まい全体で検討を

 

階段プランは単体ではなく、住まい全体の間取りを検討する中でプランニングされるものです。

 

居室の配置や動線、安全性に配慮することは基本です。

 

どのような階段がいいのか、専門的な部分も多いので、設計者とじっくりと相談をしましょう。

 

リビングに設ける、ということにこだわるあまり、使い勝手が悪くなっては本末転倒です。

 

特に、LDKをひとつの空間とするプランでは、

くつろぎや食事、調理とさまざまな機能を持つ空間の中に階段を取り込むことになるので、

家族や来客の動き、動線を充分に考慮して、プランニングすることが大切でしょう。

 

◆将来のライフスタイルの変化も考慮して

 

「リビング階段」に限りませんが、間取りプランは、現在だけでなく将来的な家族の変化、

年齢や構成の変化を見据えることがとても大切です。

 

子供が幼い時は魅力的なプランも、成長した時には、適さない場合もあるものです。

 

新しい住まいの間取りプランは、長期的な視点で、

住まいに対する要望の優先順位を明確にして、検討することが重要でしょう。

1