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2019-11-16 11:23:00

住宅コラム 「外断熱と内断熱の特徴とポイント」

住宅コラム 「外断熱と内断熱の特徴とポイント」

快適な住まいは、間取りはもちろん、

設備機器など各部分が総合されることによってできあがります。

 

そこで、意外に重視されていないのが住まいの温熱環境です。

 

温熱環境を一定に保つには、断熱を適切に行うことですが、

断熱材は壁の中に入って目に見えないので、なかなか考えつきません。

 

断熱には外断熱と内断熱がありますが、それぞれの特徴を比較してみます。

 

◆外断熱の特徴

 

外断熱は熱容量の大きい建物の外側に断熱層を設け、

建物を外気から断熱する方法です。

 

断熱材が構造物(柱や間柱)よりも外側にあり、

次のような特徴があります。

 

•断熱材は外壁仕上げ材のすぐ裏に設置される

 

•建物全体を断熱材で包む

 

•防湿性が高い

 

•建築コストが割高

 

•C値(※)は2平方センチメートル程度

 

※C値とは、床面積1平米当たりの隙間面積を数値化した気密性能を示す値です。

  小さい数値ほど隙間がないことを示す。

 

◆外断熱工法のメリット・デメリット。

 

結露に強いが適切な換気が必要

 

■外断熱工法のメリット

 

・結露がおきにくい

 

・構造体を覆うため気密性が高くなる

 

・柱などの構造体が保護されることになるので痛みにくい

 

■外断熱工法のデメリット

 

・工事費が多少高い

 

・外壁が厚くなるので、敷地廻りに余裕がほしい

 

・断熱材の上から外壁材を留めるので、地震などの時多少不安

 

・高気密高断熱になりやすいので換気計画が必要

 

◆内断熱の特徴

 

内断熱は構造物(柱や間柱)よりも内側にあるものをいいます。

 

柱と柱(または間柱)の間に断熱材を挟み込む工法が一般的で、

次のような特徴があります。

 

•断熱材は柱や間柱の隙間に入れられる

 

•建物の軸組や構造材の部分は全く断熱されない

 

•軸組や構造材に湿気ができることもある

 

•建築コストは一般的

 

•C値は8平方センチメートル程度

 

◆内断熱工法のメリット・デメリット。

 

費用は安いが気密性は並み

 

■内断熱工法のメリット

 

•工事費は外断熱より安い

 

•外壁は厚くならない

 

•施工が容易である

 

■内断熱工法のデメリット

 

•施工が悪いと結露が起きやすい

 

•気密性は外断熱よりは悪い

 

•コンクリート造か木造かによって差がでる

 

◆外断熱か内断熱を選ぶなら、防湿と予算・地域を考えること!

 

■断熱性や気密性は外断熱が優れている

 

断熱性能や気密性能を数値の観点でみると、外断熱が優れています。

 

従来の戸建て住宅では、一般的な断熱方法は内断熱でした。

 

では内断熱は時代遅れの工法なのでしょうか。

そうではありません。

 

地域によって外断熱と内断熱を使い分けるとよいのです。

 

北海道や東北などの寒冷地では外断熱が有効に働くでしょう。

 

本州では内断熱でも問題ありません。

 

ただ施工性が悪いと、壁内で結露を起こす恐れがあります。

 

「外断熱」か「内断熱」かを決める判断は工法も大切ですが、

どんな断熱材を入れるかによって違ってきます。

 

予算はもちろんビルダー担当者と相談しながら総合的に決めてください。

 

特に室内での「暑さ」「寒さ」は個人差があるので、

快適さの基準は明確にしておくことです。

 

快適なお住まいを求めるには、断熱材を選ぶことも重要な要素の一つです。

2019-11-09 08:41:00

住宅コラム 「フラット35 金利が上がりました!」

住宅コラム 「フラット35 金利が上がりました!」

住宅金融支援機構(東京都文京区)が民間金融機関と提供するフラット35の

2019年11月の適用金利が発表されました。

 

◆融資率9割以下で返済期間が21年以上35年以下の主力タイプの金利幅は…

 

1.17%(前月より+0.06%)~1.87%

 

と、今月は金利を引き上げました。

 

フラット35史上最低金利の先月から0.06%金利を引き上げましたが、

まだまだ低金利なので魅力的なサービスを提供中です。

 

◆融資率9割以下で返済期間が20年以下の金利幅は以下の通りです。

 

1.12%(前月より+0.06%)~1.82%

 

と、中期に関しても引き上げました。

 

◆融資率が9割超で返済期間が21年から35年以下のタイプの金利幅は…

 

1.43%~2.13%

 

◆融資率9割超で返済期間が20年以下のタイプの金利幅は…

 

1.38%~2.08%

 

以上のようになっています。

 

今月のフラット35は、全体的に金利を引き上げました。

 

4か月連続で金利を下げておりましたが、ついに金利が上がりました。

とはいえ1.20%台をきっておりフラット35史上の低金利を継続し

魅力的なサービスを提供中です。

 

メガバンク、フラット35を含めた動きですが、多くの金融機関が一部金利を引き上げています。

 

金融機関によって対応が分かれましたが、多くの金融機関が一部金利を引き上げました。

 

これで金利の引き上げは2カ月連続です。

 

一部金融専門誌では金利が上昇局面に入ったと予想しており、今後の金利動向にも注意が必要です。

 

変動金利に関しては、全ての金融機関が金利を据え置いていますが、過去の金利動向を分析すると、

変動金利は一気に上がる傾向があります。

 

変動金利で借り入れる(借り換える)場合、注意しておくべきでしょう。

 

今月の住宅ローンの全体的な動向を統括すると、金融機関によって判断がわかれましたが、

前月同様、総じて上昇した月と言って良いでしょう。

 

2019年9月までの金利低下が行き過ぎで、10月、11月の反発は金利が正常化する過程であり、

今後の上昇に注意すべきと考えています。

 

そして足元の金利状況を見ると、2019年12月も金利が上昇する可能性が高いと考えています。

 

その一方で米中貿易戦争の状況によって、金利はしばらく上げ下げを繰り返しそうです。

 

住宅ローンの新規借り入れ、または借り換えを検討しているのであれば、

金利がまだ低いうちに長期固定を利用することで、有利な条件で住宅ローンを

組むことができるでしょう。

 

内閣府が発表を予定している景気動向指数は、2か月ぶりに上昇するという予測が出ていますが、

これが悪化するようだと、日本は景気後退局面に入っている可能性が高まります。

 

特に住宅指標の悪化は、住宅価格にも影響を与えるため、要チェックです。

 

住宅ローンの利用を検討されている方の中には、2019年10月から消費税が増税されたこともあり、

もう少し状況を見極めたいと考えている方も多いのではないでしょうか。

 

住宅購入は将来を左右する決断になるため、慎重になるのは決して間違っていませんが、

良い物件が見つかったのに購入を先延ばしするのはあまりお勧めしません。

 

住宅ローンの借り換えを検討している方も同様で、金利が歴史的に低い水準にあるなか、

借り換えないのも大きなリスクと言えます。

 

また消費税増税が住宅の購入に影響を与えないよう、住宅ローン減税が拡充されていることも

憶えておくと良いでしょう。

 

良い物件が見つかった方や、住宅ローンを借り換えることで、総返済額が圧縮できるのであれば、

早めに住宅ローンの利用を検討することをおすすめしています。

 

そして今後の不透明な金利状況の可能性を考えると、フラット35は、借入時から完済時まで

全期間固定型の住宅ローン商品なので、今借り入れた方は35年後の完済時まで

ずっと低金利の恩恵を受けられる…というメリットがあります。

 

いくら借入時の金利が低くても、何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活…

そうなってしまっては元も子もありません。

 

目先の数字にとらわれず、しっかりとそれぞれの住宅ローン商品のメリット/デメリットを理解し、

家族のライフプランに合った住宅ローンを選択しましょう!!

 

※下記のサイトにて、フラット35の金利推移をご確認いただけます。

 現在がどれほど低金利であるか?? ご参照ください。

 

 http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

 

【フラット35】の利用を予定している方、住宅ローンの新規利用・借り換えをお考えの方など、

いずれにしても、早めに行動へ移すことをお勧めします!!

 

最後に、金利が上昇傾向に向かったとはいえ2019年11月の住宅ローン金利は、

金利が上がったとはいえ低水準で推移しております。

 

現在購入を検討している方はもちろん、住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、金利が低いい今月は、検討する価値があります。

 

住宅ローン金利が低水準にある、この機会を見逃さないようにしましょう。

2019-11-02 08:43:00

住宅コラム 「住宅購入時の夫婦共有名義とは?」

住宅コラム 「住宅購入時の夫婦共有名義とは?」

◆住宅購入時の名義は「夫婦共有」と「単独」どちらにする?

 

共働き夫婦が住宅を購入する場合、住宅ローンの契約者や住宅の名義を夫婦共有にするか、

夫(もしくは妻)の単独とするかで悩むケースが多いはずです。

 

夫婦の年収に応じて、住宅の名義や住宅ローンの借入額も分担する…

というシンプルな考え方もあります。

 

しかしながら現在は、育児や介護、転職・独立などで、

夫婦ともにキャリアの見通しが立ちにくくなっています。

 

ですので、住宅ローンを完済する時点まで、夫婦ともに同じ収入や雇用先が

確約されているわけではありません。

 

そこで今回は、「住宅を夫婦で購入するメリットとデメリット」に

焦点を当て、住宅購入の際、名義を夫婦共有にする場合に知っておきたい

知識をお伝えします。

 

◆住宅の名義と贈与税の関係とは?

 

住宅の名義(持ち分)は、原則として、購入時に夫婦が負担した

資金の割合(頭金や住宅ローンの借入額)に応じて決めるのが一般的です。

 

たとえば、4,000万円の住宅を購入するケースで考えてみましょう。

 

住宅購入の頭金を、夫が300万円、妻が700万円(実家からの贈与含む)負担し、

住宅ローンは夫が2,500万円、妻が500万円を借り入れたとします。

 

この場合、夫婦の持ち分は、以下のように計算することができます。

 

夫の持ち分

 

(頭金300万円+住宅ローン2,500万円)÷住宅価格4,000万円=7/10

 

妻の持ち分

 

(頭金700万円+住宅ローン500万円)÷住宅価格4,000万円=3/10

 

上記の例では、それぞれの持ち分をふまえて、

住宅の名義も7割が夫、3割が妻とするのが妥当でしょう。

 

持ち分を超えて「夫婦とも2分の1」などのように名義を分けると、

夫から妻に資産が譲渡されたものとして、贈与税の課税対象となる場合があります。

 

また、夫婦の片方が資金を負担していない状態で、住宅の名義のみを夫婦共有とすることも、

贈与税の対象とみなされる可能性が高いので注意しましょう。

 

このように、住宅を夫婦共有名義にする場合は、まず、夫婦ともに住宅購入資金を負担できること

(住宅ローンを負担する場合は、返済期間中、その返済をずっと続けられること)が

前提となります。

 

これらの基本をふまえたうえで、住宅を夫婦共有にしたい、という場合は、

続いてお伝えする夫婦共有名義のメリットとデメリットを参考にしてください。

 

◆夫婦共有名義にするメリットは?

 

夫婦共有名義で住宅を購入するメリットは、おもに以下の3点です。

 

住宅購入を夫婦共有名義にする3つのメリット

 

・物件の選択肢が増える

 

・夫婦で住宅ローン控除が受けることができる

 

・相続税の減税になる

 

●物件の選択肢が増える

 

住宅の名義を夫婦共有にする際は、ほとんどの場合、頭金を出しあったり、

住宅ローンを収入合算やペアローンで借りたりと、夫婦の年収・資産が合算されます。

 

そのため、単独名義で住宅を購入する場合と比較すると、借入額を増すことができ、

より多くの選択肢の中から物件を選べるようになります。

 

住宅購入に譲れないラインがある場合は、望みの家を手に入れる手段の一つになると

言えるでしょう。

 

●夫婦で住宅ローン控除が受けられる

 

住宅ローンを、民間金融機関のペアローンや、フラット35の連帯債務で借り入れると、

夫婦それぞれに住宅ローン控除が適用されます。

 

住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高の1%が10年間控除される税制優遇制度のことです。

 

その年の所得税と住民税が控除され、会社員であれば年末調整(自営業者は確定申告)を

することで、納めた税金が還付されます。

 

「住宅ローンの返済期間が10年以上ある」

 

「契約者の年収が3,000万円以内である」

 

「建物の延床面積が50平米以上ある」など、

 

住宅ローンや契約者・建物のそれぞれに一定の条件がありますが、

住宅ローン控除を夫婦で利用できる点は、住宅を夫婦共有名義にする場合の

大きなメリットの一つと言えるでしょう。

 

●相続税の減税になる

 

不動産所有者が死亡すると、所有の不動産は法定相続人のものとなり、

その時点の評価額が一定額を超えた場合に、相続税の支払い義務が生じます。

 

夫もしくは妻の単独名義のローンであれば、不動産評価額が丸ごと課税対象となりますが、

夫婦共有名義の場合は、死亡した方の所有部分のみが評価対象となるため、

支払う相続税を少なくすることができます。

 

ただし、相続税はすべてのケースで発生するわけではありません。

 

基礎控除3,000万円+(法定相続人の数×600万円)以内の財産は原則非課税です。

 

相続税の判定には、不動産以外にも貯蓄や有価証券など全部の資産が合算されるため、

基礎控除を超えれば税金は発生しますが、相続税対策のために夫婦共有名義を考えている場合は、

相続時のメリットだけでなくデメリットも考慮したうえで決めましょう。

 

なお、夫婦のどちらかが亡くなった場合も、毎年の固定資産税の支払いや、

夫婦のうち遺されたほうの住宅ローンの返済は継続するため、あわせて覚えておきましょう。

 

◆夫婦共有名義にするデメリットは?

 

それでは、住宅を夫婦共有名義にすることのデメリットにはどのようなものがあるでしょう。

 

どんな商品でもメリットだけということはありません。

 

デメリットについてもしっかり把握した上で、夫婦共有名義にすべきかどうか決めましょう。

 

住宅購入を夫婦共有名義にする3つのデメリット

 

・返済時のリスクがアップする

 

・離婚したときに財産の取り扱いで揉める場合がある

 

・相続時のリスクがアップする

 

●返済時のリスクがアップする

 

住宅を共有名義にするときは、多くの場合、住宅ローンを夫婦で

借り入れることで「借入額を増やしたい」などの目的があります。

 

しかし、長い返済期間中に、どちらかが仕事を辞めたり、年収が下がったりと、

想定外の事態が起きた場合、多額の住宅ローンは家計を圧迫するリスク要因にもなり得ます。

 

万一、収入が減った場合も返済がきつくならないよう、借りれられる額ではなく

返せる額で借り入れるのが、住宅ローンの鉄則です。

 

とくに、一方が退職した場合、片方が住宅ローンの返済を肩代わりし続けると、

贈与とみなされ、贈与税の対象となることになります。(年間110万円以上の場合)

 

また、退職などで収入がなくなったときは、不動産登記をやり直して住宅の持ち分を

変更する手続きが必要です。

 

その場合は、登記費用・登録免許税などもあらためて支払うことになります。

 

●離婚したときに財産の取り扱いで揉める場合がある

 

住宅を夫婦共有にした場合のもっとも大きなデメリットと言えるのが、

離婚時の話し合いの際、財産の取り扱いで、もめるケースが多い点です。

 

万一離婚することになると、財産や負債を夫婦で分割する「財産分与」が行われます。

 

住宅を夫婦共有名義にしていると、双方に住宅ローンの返済義務があるうえ、

どちらかが返済を滞納した場合の連帯保証も、夫婦がお互いに担うことになります。

 

これらの債務をどうするか、滞納時の扱いをどうするかなどは、離婚時の話し合いで

トラブルに発展しやすい議題です。

 

また、住宅を売却することも夫婦間で合意がなければできないため、一方は住み続けたいが、

他方は売却をしたい場合なども交渉がもつれがちになる傾向があります。

 

住宅を購入する時点で、離婚するときのことまでは、なかなかイメージしにくいものですが、

現在どれだけ仲の良い夫婦でも、一つボタンをかけ間違えたことで、

離婚に至るケースも実際にあるのです。

 

万一の場合、これらのトラブルを避けるためには、夫婦名義で住宅を購入する際に、

離婚時の取り扱いについても話し合って決めておくことをおすすめします。

 

●相続時のリスクがアップする

 

住宅を夫婦共有名義にしている場合、夫婦のどちらかが死亡しても、

もう一方の債務は残るため、引き続き、返済を続ける必要があります。

 

また、子供のいない夫婦では、死亡したほうの親や祖父母、兄弟姉妹などが

法定相続人となり、住宅の共有者が一気に増えるケースもあります。

 

このような場合、住宅を売却するにも相続人全員の同意が必要になるなど、

手続きが煩雑になることを覚悟しておく必要があります。

 

◆夫婦名義で借りる場合の住宅ローンは?

 

夫婦名義で住宅を購入する場合、住宅ローンには「連帯債務」と「ペアローン」

という二種類の契約方法があります。

 

●一つの住宅ローンを夫婦で借りる「連帯債務」

 

連帯債務は、一つの住宅ローン契約を夫婦で借り入れる「収入合算」と呼ばれる

契約方法の一種です。

 

契約が一本となるため、住宅ローンの諸費用(事務手数料、登記費用など)も

一本分ですみます。

 

連帯債務では、夫婦の一方が「主たる債務者」、もう一方が「従たる債務者」となり、

夫婦の収入などにあわせて住宅ローンの返済額と住宅の持ち分を決めます。

 

通常、住宅ローン契約が一つの場合は、主たる契約者のみが団信(団体信用生命保険)に

加入し、住宅の名義も主たる契約者のみとなります。

 

ただし、全期間固定型の住宅ローン「フラット35」には、デュエットと呼ばれる夫婦向け団信があり、

夫婦それぞれに保障をかけることも可能です。

 

●夫婦で二つの住宅ローンを契約する「ペアローン」

 

一方、ペアローンは、夫婦がそれぞれ一本ずつの住宅ローン契約を締結する方法です。

 

フラット35での利用がメインとなる「連帯債務」に対して、ペアローンは民間金融機関での取り扱いが

多くなります。

 

契約が二本になるため、諸費用も二本分かかりますが、全期間固定金利のみのフラット35とは異なり、

変動金利、期間固定金利など、金利タイプのバリエーションが豊富です。

 

また、夫婦で異なる金利タイプや返済期間を自由に決めることもできます。

 

◆まとめ

 

厚生労働省の調査では、1997年(平成9年)から、共働き世帯は一貫して

専業主婦世帯を上回っており、共働きは現代の夫婦のスタンダードと言って良いでしょう。

 

せっかく夫婦ともに収入があるのなら、共働きの強みを生かして住宅購入の選択肢を広げたい、

と考えるのは、ごく当然の成り行きです。

 

これまでお伝えしたように、住宅を夫婦で共有する場合は、資金や税金といった金銭面で

大きなメリットがあると同時に、離婚や相続など、予測が難しい未来に関するデメリットもあります。

 

ただし、これらのリスクは、夫婦で話し合い、事前に対処法を決ておくことで、

リスクを抑えたり、回避できることも事実です。

 

今回お伝えした、住宅購入と共有名義の知識も参考に、夫婦どちらの希望も叶えられる

マイホームの購入を目指しましょう!

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