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2019-09-28 13:33:00

住宅コラム 「フラット35への借り換え」

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フラット35は、民間の金融機関と政府の住宅金融支援機構が

提携して取り扱う全期間固定金利型の住宅ローンです。

 

現在、住宅ローンの金利は、変動金利・固定金利ともに、

ほぼ過去最低水準となっており、フラット35も例外ではありません。

 

そのため、住宅ローンの借り換えを検討している方の中には、

借り換え先候補としてフラット35を考えている方も多いのではないでしょうか。

 

借り入れ期間中に金利が変動する心配がないフラット35は、

金利の上昇によって総返済額が増えることを避けたい方、

計画的に住宅ローンの返済へ取り組みたい方にとって、

大きな魅力がある住宅ローンです。

 

特に、数年前と比較して大幅に金利が低くくなっている今は、

住宅ローンを借り換えるのにおすすめのタイミングと言えるでしょう。

 

ただし、フラット35への借り換えには、メリットだけではなくデメリットも存在します。

 

たとえば、政府所管の住宅ローンであるフラット35は、

申し込みに一定の条件があり、また、繰り上げ返済の手続きも、

民間金融機関の住宅ローンと比較すると、やや自由度が下がります。

 

いずれも、知識さえしっかり身につけておけば対処可能なですので、

フラット35への借り換えを検討している方は、ぜひチェックしておきましょう。

 

◆フラット35に借り換えるための条件とは?

 

フラット35に借り換える際は、債務者(住宅ローンの契約者)や、

対象となる住宅に一定の条件が設けられています。

 

条件を満たしていない場合は、借り換えを申し込むことができないため、

まずはご自身のケースが条件に合致しているかどうかを確認しておきましょう。

 

特に「借り換え前の住宅ローンを1年間以上、滞納なく返済している」といった

借り換え独自の申し込み条件には注意が必要です。

 

●フラット35に借り換えるための条件

 

債務者の条件

 

・年齢 満70歳未満

・返済負担率(年収に占める年間合計返済額の割合) 

 

  年収400万円未満 … 30%以下

  年収400万円以上 … 35%以下

 

・住宅ローンの返済実績 

 

借入日から1年以上が経過していること

借り換えの申込日前日までの1年間、正常に返済していること

 

住宅の条件

 

・床面積 

 

  一戸建て住宅 … 70平方メートル以上

  マンションなど … 30平方メートル以上

 

・技術基準 

 

  住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合すること

 

住宅ローンの条件

 

・借入額 100万円以上8,000万円以下(1万円単位)

 

・借入期間 15年以上35年以内

 

・借入額に含められる諸費用 

 

1.金銭消費貸借契約書の印紙代(印紙税)

 

2.融資手数料

 

3.抵当権の設定および抹消費用(登録免許税)

 

4.抵当権の設定および抹消時の司法書士報酬

 

5.適合証明検査費用(物件検査手数料)

 

6.借り換え前の住宅ローンを 全額繰上返済する場合に発生する

 繰上返済手数料および経過利息

 

7.火災保険料・地震保険料

(借り換えの際に新規で保険契約する場合のみ)

 

◆住宅ローンの借り換えに共通するデメリットも押さえておこう

 

また、フラット35に限らず、住宅ローンを借り換える場合に

共通のデメリットもあります。

 

1つは借り換えのタイミングで諸費用がかかる点です。

 

新規借り入れよりも金額は少なくなりますが、

契約書に貼付する収入印紙代や金融機関に支払う融資手数料、

抵当権の移動にともなう登録免許税や司法書士報酬などが必要です。

(ただし、これらの諸費用の一部は借入額に含めることも可能です。)

 

また、当然ながら借り換えを申し込む手続きが必要になるうえ、

住宅ローンの審査も改めて受ける必要があります。

 

フラット35の場合、審査は、提携金融機関と住宅金融支援機構の

2か所で行われるため、民間の住宅ローンよりも

日数がかかるケースがほとんどです。

 

借り換えの申し込みから契約まで、1か月程度を見込んでおくと良いでしょう。

 

◆フラット35からフラット35に借り換えるケース

 

それでは、現在借り入れている住宅ローンの種類(フラット35、変動金利など)別に、

フラット35に借り換えることで、どのようなデメリットがあるかを考えてみましょう。

 

まずは、フラット35からフラット35へ借り換える場合です。

 

現在のフラット35の金利は、10年前との比較で2%以上、5年前でも1%以上下がっているため、

借り換えによって総返済額を圧縮できる可能性が高いでしょう。

 

デメリットとして意識しておきたいのは、借り換え前と借り換え後の金利差によっては、

総返済額が変わらない(もしくは、諸費用がかかるぶんマイナスになる)

ケースがある点です。

 

これを避けるためには、民間の金融機関や住宅金融支援機構が

ホームページ上で公開しているシミュレーションを活用しましょう。

 

借り換え後の総返済額がどの程度変化するかをチェックしましょう。

 

フラット35は、全国300以上の金融機関と提供しており、

国内で取り扱っていない金融機関はほとんどありません。

 

いずれも、提供元は住宅金融支援機構であり、フラット35の仕組み自体は同一です。

 

しかし、「住宅ローン金利」と「融資手数料」については、

フラット35を提供する金融機関によって異なります。

 

融資手数料が安く、金利も住宅金融支援機構のホームページに

記載されている最低水準で提供しているフラット35がおすすめです。

 

◆変動金利・期間固定金利からフラット35に借り換えるケース

 

それでは、民間の住宅ローンからフラット35に借り換えるケースを見てみましょう。

 

変動金利や期間固定金利(5年固定、10年固定など)の場合は、

フラット35に借り換えることで、金利を固定し、将来の金利上昇リスクを

なくすことができる点がメリットです。

 

また、長期固定金利の場合は、民間の金融機関よりもフラット35のほうが、

金利面で有利な場合が多く、金利差が1%以上あれば、借り換えることで、

総返済額が膨らんでしまうケースは少ないでしょう。

 

フラット35の審査は、民間の住宅ローンと比較すると、借入額・年収などの基準が明確で、

審査に通りやすい点もメリットです。

 

デメリットとして意識しておきたいのは、変動金利や期間固定金利からの借り換える際は、

フラット35のほうが、借り入れ金利が高くなるケースが多いため、

総返済額が増加する可能性がある点です。

 

将来の金利上昇リスクに備えるためのコストと割り切って考えることもできますが、

必ずシミュレーションで返済額をチェックし、無理なく返済できる範囲に収まっているかどうかを

確認しましょう。

 

また、金利を固定するということは、将来、金利が下がった場合、

低金利の恩恵を受けにくくなることでもあります。

 

現在の住宅ローン金利は、ほぼ底値と言われており、

ここからさらに金利が大幅に下がるケースは考えにくいと言えますが、

万が一将来、今以上に住宅ローンの金利が下がった場合は、

その時点で再度の借り換えを検討するのも1つの選択肢でしょう。

 

なお、フラット35で繰り上げ返済する場合は、通常100万円以上から、

また原則として電話での手続きが必要になります。

 

ネット銀行や、市中銀行のインターネットバンキングのように、

1円単位で繰り上げ返済をできる金融機関も多いことを考えると、自由度が低い点がネックです。

 

ただし、住宅金融支援機構が提供するWEBサービス「住・My Note(す・まいノート)」に登録することで、

フラット35の繰り上げ返済を10万円から手数料無料で行うことができるようになります。

 

繰り上げ返済をしたい日の1か月前までに申し込む必要があるなど、

民間の住宅ローンの自由度の高さには及ばないものの、対処法の1つとして

知っておくと良いでしょう。

 

◆フラット35の金利は最低水準。賢く借り換えよう!

 

フラット35の金利は、2019年現在、歴史的に見るともっとも低水準となっています。

 

この低金利の恩恵を受けるために、今からフラット35への借り換えを

検討している方も多いでしょう。

 

フラット35には、比較的低い金利で全期間固定金利の住宅ローンを

利用できるという、非常に大きなメリットがあります。

 

「諸費用」や「金利差」、「繰り上げ返済の利便性」といった部分では、

注意すべきデメリットはあるものの、金利の変動リスクを感じずに

住宅ローンを利用したい方にとって、優先順位の高い選択肢であることに

変わりありません。

 

借り換えの候補としてフラット35を検討されている方は、

今回お伝えした対処法も参考に、返済額とリスクのバランスを上手に取りつつ、

賢い借り換えを実現させましょう!

2019-09-21 10:15:00

住宅コラム 「タンクレストイレのメリットとデメリット」

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家族が日々使用するトイレは、身近な設備機器のひとつです。

 

住宅用のトイレには、いくつかのタイプがありますが、

タンクの有無によって、タンク式とタンクレスに分けることができます。

 

タンク式とは、便器と便座、水をためておくタンクを組み合わせたものです。

 

タンクレストイレは、タンクは用いず、便器と便座のみのタイプです。

 

家づくりの際には、便器と便座を組み合わせたタンク式とタンクレストイレと

どちらを選ぶか悩む方も多いでしょう。

 

最近では、各メーカーからさまざまな工夫を施したタンクレストイレ商品も提案されており、

タンクレスを検討するケースも増えてきているようです。

 

それぞれにメリットデメリットがあるので、特徴を理解して選ぶことが大切です。

 

◆タンクレストイレ、5つのメリット

 

①連続して水を流すことが可能

 

一般的にタンク式トイレの場合、タンクに貯めた水を利用するので、

水が貯まるまで洗浄することができませんが、タンクレスの場合、水道直結方式なので、

連続して水を流すことが可能です。

 

②節水機能も高い

 

メーカーや商品にもよりますが、タンク式に比べ節水性を高めた商品がみられます。

 

各メーカー独自の技術を取り入れ、少ない水で汚物を排出可能なタイプが揃っています。

 

③空間が広々とする

 

タンクがないため、空間を広く使うことができるのも特徴です。

 

タンク分の奥行が広がり、高さもないので、限られたスペースでも設置しやすいでしょう。

 

④インテリア性が高い

 

タンクレストイレのデザイン性は高まっており、各メーカーから形状やカラ―に

こだわったタイプが提案されています。

 

モノトーン系の色合いや便蓋にカラーバリエーションを揃えたものまで、

選び方によって、心地よく個性的な空間づくりが楽しめるでしょう。

 

⑤すっきりとしているので、掃除がしやすい

 

タンクが無く、機器自体の凸凹や継ぎ目などが少ないので、掃除がしやすいのもメリットです。

 

すっきりしているので、空間の床や壁の掃除などもしやすいでしょう。

 

◆タンクレストイレ、5つのデメリット

 

①手洗い器が必要になる

 

タンク式の場合、手洗い付きのタンクを選べば、別に手洗い器を設けなくても不便はありません。

 

しかし、タンクレスの場合は設置する必要があります。

 

メーカーや商品によっては、便器とトータルにコーディネートできる手洗い器付きの収納キャビネット、

空間を有効に使用できるタンクレス専用の手洗器を揃えているタイプもみられます。

 

②温水洗浄便座だけを取り替えられない

 

タンクレストイレは、便座一体型なので、便座だけを取り替えることができません。

 

③停電時の使い勝手に注意

 

タンク式と異なり、洗浄水は電気が無いと流れません。

 

停電時には手動などで流すことになりますが、水を補充する必要があります。

 

商品によっては、乾電池などで動かすことができるタイプもあります。

 

④水圧を事前に確認する必要も

 

タンクレスでも、一般のタンク式と同じ条件での使用が可能なタイプが揃っていますが、

リフォームの場合など、条件によっては難しいケースもあります。

 

設置できるかどうか、事前に設計担当者に確認するようにしましょう。

 

⑤タンク式に比べると価格が高い

 

メーカーや商品、搭載されている機能や性能によりますが、一般的に、タンク式トイレに比べて

価格の高い商品が多いでしょう。

 

ただ、タンク式でも高機能の温水洗浄便座を組み合わせるなどすれば、価格は高くなり、

低価格のタンクレスと変わらない、もしくは高い場合もみられます。

 

◆タンクレストイレのプランニングの注意点

 

タンクレストイレを取り入れる場合は、便器と同時に手洗器のプランを検討することがポイントです。

 

トイレ内での動き方を考慮して、それぞれのレイアウトを検討することが大切です。

 

また、プランニングにもよりますが、タンク式に比べると壁面が広く感じることがあります。

 

壁紙の用い方など、個性的なコーディネートを楽しむこともできます。

 

タンクレストイレに限りませんが、最近では、リフォーム向けの商品も増えてきています。

 

一日程度で交換も可能なトイレなど揃っているので、条件に合わせて取り入れてみても

いいでしょう。

 

◆ショールームで実物の確認を

 

トイレ機器を選ぶ際には、必ずショールームで確認することが基本です。

 

最新の機器だけでなく、トイレスペースの中でのボリュームなどを

確認できるような空間展示としたり、実際に水の流れなどを確認できるコーナーを

設けたショールームも増えてきています。

 

各メーカーそれぞれ特徴があるので、実際座ってみたり操作するなどして、

水の流れ方や洗浄方法、掃除のしやすさなどをチェックするようにしましょう。

 

また、ショールームによっては、実際のトイレに新商品を設置している場合もあります。

 

機会があれば使用し、新しい性能や機能の使い勝手を確認するのもおすすめです。

2019-09-14 10:35:00

住宅コラム 「洗濯物を干す場所」

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戸建て住宅の間取りを考えるとき、洗濯物干し場の位置はどこが適しているでしょうか。

 

今では洗濯乾燥機も出回り、浴室に乾燥機がついている住宅も増えました。

 

「うちは100%乾燥機」という人もいるかもしれませんが、

「できるだけ自然乾燥したい」と考えている人も多いと思います。

 

「洗濯物を干す場所」はプランニング中にそれほど重視されないかもしれませんが、

計画をおざなりにすれば、日中家の中が洗濯物だらけになってしまい、

部屋干しのニオイが気になったり、なかなか乾かず洗濯物が

ずっとぶら下がったままになるなど、頭を悩ますタネになりかねません。

 

◆洗濯物を干す場所の条件は

 

洗濯物はできるだけ、自然乾燥したい人にとって、

洗濯物干し場の理想的な位置は

「洗濯機から近い」

「干しやすい&取り込みやすい」

「乾きやすい」「じゃまにならない」

「雨除けがある」などだと思います。

 

これらの条件についてもう少し掘り下げて考えてみましょう。

 

◆洗濯機置き場と同じフロアが鉄則

 

まず洗濯物干し場をどのフロアに設けるのがよいでしょうか。

 

「ベランダのある2階」と思われるかもしれませんが、

洗濯機置き場のある階と同じ階に設けるのが鉄則です。

 

洗濯機が1階にあるなら洗濯物干し場も1階に、

洗濯機が2階にあるなら洗濯物干し場も2階に、というふうにです。

 

なぜなら洗濯物を抱えて階段の上り下りをするのは大変重労働であり、

かつ足を滑らせて怪我をする危険性があるからです。

 

階段からの転落事故は家庭内事故の事例として数多く報告されています。

 

毎日のことですから、大きなカゴを抱えて階段の上り下りをしなくてすむ

動線を考えましょう。

 

◆洗濯物を干す場所には庇がお勧め

 

最近は浴室、洗面脱衣室などの水回りを2階に作っている間取りも多く見かけます。

 

そこに洗濯機を置く場合は同フロアの2階にベランダを設け、

そこに干すというケースが一般的だと思います。

 

向きは日照時間の長い南向きがお勧めですが、

東向きでも西向きでも風が通るようにしておけばよいでしょう。

 

2階のベランダを物干し場にする際にお勧めしたいのは、

洗濯物干し場を覆う屋根または庇をつけることです。

 

雪の多い地方だと当たり前の光景ですが、関東以南では庇のないベランダに

洗濯物を干すケースが多いと思います。

 

しかし、庇や屋根のかかった洗濯物干し場は「今日の天気微妙だな……」

という時でも安心して干せます。

 

庇や屋根があれば、ちょっとしたモノも置ける半屋外空間になり、

洗濯を干す以外にも使い勝手が大変よくなります。

 

◆1階にはデッキスペースを確保すれば、洗濯物を干せる

 

もし1階に洗濯機置き場があるなら、洗濯物を干すスペースは1階に確保しましょう。

 

南側にある庭の日当たりのよい一角に物干し台を設置しても良いですが、

せっかくならウッドデッキを設け、そこに光を通すプラスチックの一種である

ポリカーボネート板で屋根をかけてみてはいかがでしょうか。

 

ポリカーボネート板の屋根の下に、可動式のオーニングを合わせれば、

夏はオーニングを開いて日射を遮り、冬はオーニングを畳んでお日様をいっぱい取り込むなど、

季節に合わせた使い方ができます。

 

◆寒冷地の洗濯物干し場を参考に

 

雪が多く降る地域では、洗濯物干し場になんらかの対策を施している家が多く、

軒を長く出して洗濯物干し場の天井をすっぽり覆う、または庇を設けるほかに、

屋根だけでなく側面もポリカーボネート板などで囲い、雨や雪が吹き込まない造りにしている

家も多く見かけます。

 

また、1階に洗濯物干し場を設ける場合は住戸の中に専用の洗濯物干しスペースを

設けることもあります。

 

洗濯物を干すスペースは、家事室を広めにとりそこに干す方法、

廊下と洗濯物干し場を兼用する方法など、いろいろ考えられます。

 

家事室に洗濯物干しスペースを作る家事室と洗濯物干し場を兼用する場合は、

そのスペースを家の北側に設けざるを得ないケースも出てくると思います。

 

その際に「乾くのだろうか」「じめじめしないだろうか」と心配する声も聞きますが、

「風の流れをつくる」ことを念頭に置き、計画してください。

 

同じ室内に窓を2か所、もしくは給気口と換気口を設け、風の出入り口を作ります。

 

大きな換気扇をつけたり、サーキュレーターを併用したり、

室内の仕上げに吸湿作用のある珪藻土を用いるなど工夫して、

湿気がこもらないようにしましょう。

 

◆廊下は風が抜け、乾きが良いため兼用する

 

省スペースで、と考えた時には、洗面脱衣所やキッチンの近くに、

あまり人が通り抜けない廊下があればそこを洗濯物干し場として

利用する方法もあります。

 

廊下はある程度の距離(長さ)があるので、廊下幅をやや広く取り、

廊下の片側の天井または壁に物干しざおを掛ける金具を取り付けます。

 

廊下は意外と風が抜けるため、乾きがよくなります。

 

こういった洗濯物を干す場所の知恵は雪の多い地域の方が進んでいます。

 

雪が降らない地域でも、洗濯物は自然乾燥したい人、普段忙しい人、

洗濯物をとりこむ時間がマチマチな人には参考になると思います。

 

洗濯は毎日することなので、ぜひ住宅の間取りを計画する時から

検討材料に入れておくようにしてください。

2019-09-07 14:15:00

住宅コラム 「フラット35 2か月連続で史上最低金利を更新!」

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住宅金融支援機構(東京都文京区)が民間金融機関と提供するフラット35の

2019年9月の適用金利が発表されました。

 

◆融資率9割以下で返済期間が21年以上35年以下の主力タイプの金利幅は…

 

 1.11%(前月より-0.06%)~1.87%

 

と、今月は大幅に金利が下がりました。

 

先月から続いている、フラット35史上最低金利を更に大幅に更新しました。

 

また、金利1.10%台前半となり、益々魅力的なサービスを提供中です。

 

◆融資率9割以下で返済期間が20年以下の金利幅は以下の通りです。

 

1.05%(前月より-0.06%)~1.81%

 

と、中期に関しても引き下げました。

 

◆融資率が9割超で返済期間が21年から35年以下のタイプの金利幅は…

 

1.55%~2.31%

 

◆融資率9割超で返済期間が20年以下のタイプの金利幅は…

 

1.49%~2.25%

 

以上のようになっています。

 

今月のフラット35は、全体的に大幅に金利を引き下げました。

 

ここ数か月で、金利が上がったのは4か月前のみで1.10%台前半となり

フラット35史上の低金利を継続し魅力的なサービスを提供中です。

 

フラット35を検討している方にとっては、先月に続き、うれしいニュースとともに

大きなチャンスを継続中です。

 

メガバンク、フラット35以外の動きですが、新生銀行を除く全ての金融機関が

変動金利を据え置いています。

 

ちなみに新生銀行は変動フォーカスタイプの金利を引き下げ、0.45%での提供を開始しました。

 

固定金利に関しては、世界の長期金利が急低下している影響を受け、

多くの金融機関が長期固定金利を中心に、小幅ながら金利を引き下げています。

 

固定金利は、主要金融機関18行の中で、金利を引き上げたところはありませんでした。

 

今月の住宅ローンの全体的な動向は、ほぼ全ての金融機関が長期金利を中心に金利を引き下げており、

全面安の状況でした。

 

現在の長期金利低下は行き過ぎだと考えていますが、

世界的な長期金利低下が止まらない以上、もう少し下がるかもしれません。

 

ちなみに欧州の一部(デンマーク他)では、住宅ローン金利自体が

マイナス金利になっており、住宅ローンを借り入れるとお金がもらえるという

異常自体が発生しています。

 

先月、これ以上の金利低下は考えにくいと予想していましたが、

この予想は完全に外れました。

 

世界中の長期金利が低下しており、日本も例外ではありません。

 

ちなみに世界中の金利を左右する米国10年債は、1.48%前後をつけており、

節目の1.5%を下回っています。

 

ここまでの金利低下を予想したところはほぼ皆無であり、

この金利低下は想定外の事態と言えるでしょう。

 

住宅ローンの新規借り入れ、または借り換えを検討しているのであれば、

この想定外のタイミングに利用すべきと考えています。

 

また内閣府が発表を予定している景気動向指数は、前月からの改善を予想しています。

 

しかしながら米中貿易摩擦の激化や海外経済の動向、韓国との関係悪化など、

日本を取り巻く環境は厳しさを増しており、今後の先行きには不安がああります。

 

住宅ローンの利用を検討されている方の中には、

景気が停滞し、住宅価格が下がるのを待っている方も多いと思いますが、

景気の悪化と住宅価格は必ずしもリンクしません。

 

また2019年10月には消費増税が控えており、新築物件は値上げが予定されています。

 

住宅ローン減税が拡充され、住宅価格の上昇を抑える措置が取られるとはいえ、

増税の影響を全て打ち消すほどの効果はありません。

 

もし良い物件が見つかったらのであれば、購入を検討すべきです。

 

買わずに後悔するくらいなら、買って後悔することをおすすめします。

 

そして今後の不透明な金利状況の可能性を考えると、

フラット35は、借入時から完済時まで全期間固定型の住宅ローン商品なので、

今借り入れた方は35年後の完済時までずっと低金利の恩恵を受けられる…

というメリットがあります。

 

いくら借入時の金利がいくら低くても、何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活…

そうなってしまっては元も子もありません。

 

目先の数字にとらわれず、しっかりとそれぞれの住宅ローン商品の

メリット/デメリットを理解し、家族のライフプランに合った住宅ローンを選択しましょう!!

 

※下記のサイトにて、フラット35の金利推移をご確認いただけます。

現在がどれほど低金利であるか?? ご参照ください。

 

http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

 

 

【フラット35】の利用を予定している方、住宅ローンの新規利用・借り換えをお考えの方など、

いずれにしても、早めに行動へ移すことをお勧めします!!

 

最後に、金利が大幅に下がった2019年9月の住宅ローン金利は、過去最低水準で推移しております。

 

現在購入を検討している方はもちろん、住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、金利が低いい今月は、検討する価値があります。

 

住宅ローン金利が最低水準にある、この機会を見逃さないようにしましょう。

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