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2019-02-16 08:48:00

住宅コラム「太陽光システム 2019年問題」

「2019年問題」これはすでに太陽光発電システムを搭載した家にお住まいの方、

あるいはこれから太陽光発電システムを搭載した家の新築を検討されている方にとって、

避けることのできない問題です。

 

何故この問題が起きているのかを知り、その対策も考えてみましょう。

 

 

◆2019年に太陽光発電は転換期です

 

「2019年問題」は、国が2009年11月に始めた、家庭の太陽光パネルでつくった余剰電力を

10年間にわたって一定価格で買い取る制度が大きく関連しています。

 

東日本大震災後の2012年7月には、FIT「固定価格買取制度(Feed-In Tariff )」に拡張されました。

 

FITは、国が太陽光発電システムを搭載する一般家庭や企業を「発電事業者」とみなして、

発電した電力を10年間にわたって一定の金額で買い取ることを義務付けたものです。

 

買い取り費用の原資は、一般家庭や企業が使用する電気代に上乗せされている「賦課金」です。

 

国は賦課金の国民負担を減らして補助金を縮小し、太陽光をはじめとする再生可能エネルギーを主力電源へと

自立させるために年度ごとに電力の買取価格を見直してきました。

 

その結果、FITが始まった当初は1kWh当たり48円だったのに対し、2018年度には26円にまで減額しました。

 

そして2019年には24円になることがすでに経済産業省から公表されています。

(買取価格は電力会社によって異なります。)

 

「2019年問題」は、2009年に始まった電力買取制度の固定買取期間10年間を満了する世帯が

大量に出始める、という問題なのです。

 

また、経済産業省は「今年度中に2020年度の買取価格を決定しない」とも公表しており、

FITが今後どうなるのか、先行きは不透明となっています。

 

2009年にFITが始まった時点で「10年」という期間はあらかじめ決められていましたので、

2019年の買い取り期間終了は分かっていたことではありました。

 

しかし、もしFITが廃止されれば、これまで買ってもらえていた電力を格安で電力会社に渡すことになるかもしれません。

 

あるいは電力自由化によって増えた新電力会社などが買ってくれる可能性もありますが、その価格は下落が予想されます。

 

太陽光発電協会(JPEA)の試算では、11円/kWhにまで下がると想定されているのです。

 

 

◆現在、FITを利用中の方と検討中の方のメリット

 

というわけで、現在、太陽光発電システム搭載の家にお住まいでFITを利用中の方、あるいは、

これから太陽光発電システムを搭載した家の新築を検討されている方にとって

「2019年問題」は注視すべき事柄であることがお分かりいただけたと思います。

 

今後、太陽光発電システムは有望ではないのでしょうか。

 

結論から申し上げると、やはりこれからも「太陽光発電システム」にはメリットがあるといえます。

 

すでに太陽光発電システムを搭載している家にお住まいの方と、

現在、太陽光発電システム搭載住宅の新築に関心のある方、

2つのパターンに分けて見てみましょう。

 

 

●FITを利用中(すでに太陽光発電システムを搭載している家にお住まいの方)

 

売電を始めた年度、地域によって買取価格は異なりますが、ともあれ売電を開始してから10年間は定期的に収入が入り、

光熱費メリットの恩恵に預かることができます。

 

ただし、固定価格買い取り期間終了後はその恩恵もなくなるため、対策を講じる必要があります。

 

 

●FITを検討中(太陽光発電システム搭載住宅の新築に関心のある方)

 

仮に2018年度中に太陽光発電システム(4kWソーラー搭載)を載せた家を新築したケースだと、

ガス併用住宅と比較すると、年間で約19.3万円も光熱費がお得になる計算です。

 

そしてFITは前述どおり、買い取り期間が10年間に設定されていますので、

2028年度まではこのメリットの恩恵に預かることができます。

 

ただし、固定価格買い取り期間終了後はその恩恵がなくなるため、対策が必要なのはすでに

太陽光発電システムを搭載している家にお住まいの方と同じです。

 

 

◆新築検討中の方には、 光熱費収支が「黒字」になる大容量ソーラーがおすすめ

 

これから太陽光発電システムを搭載する家の新築を考えている方には、

容量についても真剣に考えてみましょう。

 

その理由として、以前は4kw程の容量でも光熱費収支ゼロを目指せていましたが、

今は難しくなっていることが挙げられます。

 

では、大容量ソーラーを載せた住まいとそれ以外の住まいの光熱費を比較しました。

 

容量の数値は9.5kWです、2018年度中にこのシステムで家を新築したと仮定して試算すると、

ガス併用住宅に比べて年間約33.8万円もお得になり、圧倒的な光熱費メリットを得ることができます。

 

また、4kWソーラーの家と比べても14.5万円の差があります。

 

大容量ソーラーならではの魅力といえるでしょう。

 

 

◆既存の家、新築いずれも蓄電池があれば災害発生時に安心

 

すでに太陽光発電システムを搭載している家にお住まいの方、太陽光発電システムを搭載する家の

新築を検討している方、いずれにも提案したいのが「蓄エネ」です。

 

2018年に入って全国の大手電力会社は次々に値上げを発表しました。

 

これは、原油・石炭・液化天然ガスなどの燃料価格が上昇したこと、

さらに「再生可能エネルギー発電促進賦課金単価」の値上げなどが背景となっています。

 

そして困ったことに、今後も国際情勢の変化で今以上にエネルギー資源が高騰する恐れがあります。

 

しかし、蓄電池を活用して自宅でのエネルギー自給自足の備えをしておけば、

電力会社から供給される電力量を最小限に抑えられ、家計は「燃料価格高騰→光熱費の上昇」

といった外部要因の影響を受けにくくなるのです。

 

また、さまざまな災害が引き起こす停電時の備えとしても蓄電池は有効です。

 

電力供給がストップしても太陽光発電で創った電力を蓄電池に貯めておき、自宅で使えれば、

スマートフォンやパソコンの充電、冷蔵庫、電子レンジなどを継続して使用できます。

 

万が一、停電が長期化した場合でも不安を減らすことができます。

 

 

◆EV、PHEVを「走る蓄電池」にすることも可能

 

さらに、これも蓄電池同様に、すでに太陽光発電システムを搭載している家にお住まいの方、

太陽光発電システムを搭載する家の新築を検討している方、いずれにも検討いただきたいのが

「EV(電気自動車)、 PHEV(プラグインハイブリッドカー)」です。

 

普及が進む未来のクルマに目を向ければ、蓄エネはもっと有意義になるでしょう。

 

というのは、EV、PHEVの充電+給電設備を標準装備しているスマートハウスと組み合わせれば、

太陽光発電でつくった電力をEV、PHEVの動力源に充てられるだけでなく、

EV、PHEVを住宅のバックアップ電源としても代用できるからです。

 

FIT終了後が不安視されている太陽光発電システムですが、創った電力を自宅で使って電気代を削減できたり、

蓄エネして万が一の事態にも備えられるメリットがあります。

 

家計の防衛や災害時の備え、そしてもちろん環境負荷の低減もできる、

大容量の太陽光発電システムと蓄電池を備えた住まいなら、安心・安全な次世代型の暮らしが

手に入るのではないでしょうか。

 

2019-02-09 11:00:00

住宅コラム「フラット35史上最低金利を今月も更新!」

住宅金融支援機構(東京都文京区)が民間金融機関と提供するフラット35の

2019年2月の適用金利が発表されました。

 

 

◆融資率9割以下で返済期間が21年以上35年以下の 主力タイプの金利幅は…

 

1.31%(前月より-0.02%)~1.96%と、今月も金利を引き下げました。

 

先月に続き金利を引き下げたことで、フラット35史上最安値の金利を更新しましたので、

魅力的なサービスを提供中です。

 

3か月連続で金利が下がったのは、嬉しいニュースといえます。

 

 

 

◆融資率9割以下で返済期間が20年以下の金利幅は以下の通りです。

 

1.25%(前月より-0.01%)~1.90%と、中期に関しても引き下げました。

 

 

◆融資率が9割超で返済期間が21年から35年以下のタイプの金利幅は…

 

1.75%~2.40%

 

 

◆融資率9割超で返済期間が20年以下のタイプの金利幅は…

 

1.69%~2.34%

 

以上のようになっています。

 

 

今月のフラット35は、3か月連続で、金利を引き下げました。

そして、今月もフラット35史上最低金利を更新しました。

 

メガバンク、ネットバンクなど、他の金融機関が、中期固定、長期固定の金利を引き下げるのと同じく

フラット35も金利を引き下げました。

 

歴史的低金利を以前継続中で、魅力的なサービスを提供中です。

 

今月の住宅ローンの全体的な動向は、各社が変動金利を据え置く一方で、

固定金利に関しては、判断が分かれた月と言えるでしょう。

 

今後に関しては、現在が住宅ローン金利の底と判断しています。

これで住宅ローン金利の低下は3ヶ月連続です。

これ以上下がりようがないところまで、金利が低下しており、

2019年2月は住宅ローンの利用を検討している方にとって、大きなチャンスと言えそうです。

 

すでに物件を購入している方で、短期固定金利を利用している方は、

将来の金利上昇に備え、長期固定金利への借り換えがおすすめです。

 

物件購入を検討している方で、良い物件がある方は、金利が上昇する前に物件を購入し、

住宅ローンを組むことをおすすめします。

(※不動産会社と正式に契約する前に、値引き交渉にチャレンジしてみましょう)。

 

多少の返済額の差は、自身の収入アップと住宅ローン選び、

借り入れ後に繰り上げ返済を活用すれば、何とかなるものです。

 

そして今後の不透明な金利状況の可能性を考えると、

フラット35は、借入時から完済時まで全期間固定型の住宅ローン商品なので、

今借り入れた方は35年後の完済時までずっと低金利の恩恵を受けられる…

というメリットがあります。

 

いくら借入時の金利がいくら低くても、何年後かには住宅ローンの返済に追われる生活…

そうなってしまっては元も子もありません。

 

目先の数字にとらわれず、しっかりとそれぞれの住宅ローン商品のメリット/デメリットを理解し、

家族のライフプランに合った住宅ローンを選択しましょう!!

 

※下記のサイトにて、

フラット35の金利推移をご確認いただけます。

現在がどれほど低金利であるか?? ご参照くださいませ。

 

http://www.flat35.com/kinri/index.php/rates/top

 

 

【フラット35】の利用を予定している方、住宅ローンの新規利用・借り換えをお考えの方など、

いずれにしても、早めに行動へ移すことをお勧めします!!

 

最後に、更に金利が下がった2019年2月の住宅ローン金利は、まだ過去最低水準で推移しております。

 

現在購入を検討している方はもちろん、住宅ローンを借り換えのタイミングを

見極めているという方にとって、金利が下がったここ数か月は、検討する価値があります。

 

住宅ローン金利が最低水準にある、この機会を見逃さないようにしましょう。

2019-02-02 09:35:00

住宅コラム「住宅ローンの諸費用の目安」

住宅ローンを組む際は、様々な諸費用がかかります。

 

この諸費用は、実は金融機関によって大きく異なっており、

選ぶ住宅ローンによっては、数十万単位で差が出ることもあります。

 

つまり、住宅ローンを選ぶ際は、金利だけではなく、

諸費用にいくらかかるのかをしっかり比較することが大切なのです。

 

そこで今回は、住宅ローンを組む際、

実際にどのような諸費用がかかるのかをお伝えします。

 

 

◆住宅ローンの新規借り入れと借り換える際の諸費用の違いは?

 

住宅ローンの借り換えを検討されている方は、

新規借り入れと借り換え時で諸費用にどんな違いがあるのかを知っておきたいものです。

 

ちなみに、借り換えの場合の諸費用は、住宅ローンを新規で組む場合とは若干異なり、

少し追加で費用がかかります。

 

具体的には、住宅ローンを借り換える場合、現在契約している住宅ローンを

一度完済する必要があるため、「全額繰り上げ返済手数料」が発生します。

 

三井住友銀行であれば、返済の方法によって5,400円~21,600円、

りそな銀行であれば0円~32,400円、イオン銀行であれば52,400円など、

金融機関によって手数料が異なり、

 

必ずしもネット銀行が安い訳ではないという点には注意しましょう。

 

また、抵当権を現在契約している金融機関から、

借り換え先の金融機関に移す必要があるため、「抵当権抹消費用」も必要です。

 

この費用は手続きに3,240円程度、司法書士の報酬として10,000円程度が目安です。

 

合計で10,000円~15,000円程度と考えておけば良いでしょう。

 

住宅ローンを借り換える際は、「全額繰り上げ返済手数料」、

「抵当権抹消費用」も諸費用としてしっかり考慮しておきましょう。

 

 

◆住宅ローンの諸費用とは?

 

まずはじめに、住宅ローンの諸費用にはどういったものが含まれるのかを

ご紹介していきます。

 

住宅ローンの諸費用は、大きく以下の7つです。

それぞれの項目について、詳しく見ていきましょう。

 

 

①事務手数料(住宅ローン融資事務手数料)

 

住宅ローンを組む際に発生する手数料のことです。

定率型と定額型があります。

 

 

●定率型:「住宅ローンの借入金額×手数料率」にて算出

 

住宅ローンの借入金額によって金額が変わります。

手数料率は2%(税抜)に設定している金融機関が多いです。

 

 

●定額型:住宅ローンの借入金額に関わらず一律

 

特に借入金額が多い場合は、事務手数料が定額型の住宅ローンを

利用するのがおすすめです。

 

 

②保証料

 

万一、契約者が住宅ローンを返済できなくなった場合、

保証会社に住宅ローンの返済を肩代わりしてもらうための費用です。

 

「一括払い方式」と「金利上乗せ方式」があります。

 

 

●一括払い方式(一括前払い方式・外枠方式)

 

住宅ローン借り入れ時に、保証料を現金一括で支払う方法です。

金利上乗せ方式と比較し、保証料が少なくて済みます。

 

35年で住宅ローンを組んだ場合の保証料の目安は、1,000万円あたり20万円前後です。

 

 

●金利上乗せ方式(分割払い方式・内枠方式)

 

保証料分を住宅ローン金利に上乗せする方法です。

目安として年0.2%金利上乗せになるケースが多いです。

 

また、数ある住宅ローンのなかには、ネット銀行が提供するものを中心に、

保証料を無料としているものもあります。

 

一般的に保証料は高額になるケースが多く、住宅ローンの諸費用の中でも、

大部分を占めるため、諸費用の節約を考える際は、

保証料無料の住宅ローンを選ぶのがおすすめです。

 

ただし、保証料が無料の場合、事務手数料が高めに設定されている

(※定率型で設定されている)ケースが多いため、

諸費用全体を安く抑えたい場合は、保証料と事務手数料を併せて

チェックしておきましょう。

 

 

③収入印紙代

 

住宅ローンの契約書(金銭消費賃貸借契約書)貼付する収入印紙代です。

住宅ローンの借入金額によって印紙代は異なります。

 

100万円超~500万円以下 2,000円

500万円超~1,000万円以下 1万円

1,000万円超~5,000万円以下 2万円

5,000万円超~1億円以下 6万円

 

申し込みから契約まで、全てネットで完結するネット銀行の

住宅ローンを利用すれば、契約書へ印紙を貼付する必要がないため、

契約時に発生する収入印紙代は0円です。

 

少しでも住宅ローンの諸費用を節約したい場合、ネット銀行が提供する

住宅ローンの利用を検討するのがおすすめです。

 

 

④登録免許税

 

抵当権を設定する際の「抵当権設定登記」にかかる費用です。

 

住宅ローンを借り換える際や、住宅ローン完済時には、

「抵当権抹消費用」が諸費用として発生します。

 

 

●抵当権設定登記費用

 

・登録免許税:住宅ローン借入金額×0.4%

・司法書士手数料(目安):3万円~10万円程度

 

 

●抵当権抹消費用

 

・登録免許税:不動産1個につき1,000円

・司法書士手数料(目安):1万円~2万円程度 

※抵当権抹消手続きを司法書士に依頼した場合です。

(抵当権の抹消は、必要書類を揃えれば、住宅ローン契約者自身で行うことも可能です。)

 

 

⑤団体信用生命保険料(団信保険料)

 

住宅ローン返済期間中、契約者が死亡または高度障害になった場合、

以降の住宅ローン返済が不要になる「団体信用生命保険(団信)」の保険料です。

 

ちなみに、団信への加入は住宅ローンを組む際の必須条件となっています。

 

2019年1月現在、フラット35を含め、ほぼ全ての住宅ローンが

住宅ローン金利に団信保険料を含めており、死亡と高度障害時のみ保障が適用される

一般団信であれば「無料」としているケースがほとんどです。

 

ただし、「がん保障団信」や「8疾病保障団信」、

「11疾病保障団信」等、団信に特約を付帯する場合、

住宅ローン金利に年0.2~0.3%上乗せになるケースや、

別途保険料を支払う必要があるケースがある点には注意が必要です。

 

 

⑥各種保険料(火災保険料など)

 

万一に備えて加入しておく火災保険や地震保険などにかかる保険料です。

 

特に火災保険は、住宅ローンを組む際に金融機関から加入を求められるケースがほとんどです。

 

保険料は、都道府県や、建物の構造(耐火構造/非耐火構造)、

建物の金額、補償内容等によって異なります。

 

 

⑦適合証明書発行手数料(※フラット35の場合)

 

フラット35を利用する場合、建物が住宅金融支援機構の定める技術基準を

クリアしていることを示す証明書「適合証明書」が必要となり、

この証明書の発行に手数料が発生します。

 

適合証明書発行手数料の目安は、6万円~10万円程度です。

(※検査機関や適合証明技術者によって異なる)

 

また、適合証明書の発行(交付)に1~2週間程度時間がかかる点にも注意しましょう。

 

 

◆まとめ

 

住宅ローンを組む際に発生する諸費用についてお伝えしました。

 

一口に「諸費用」といっても、そこには様々な費用・手数料が含まれており、

トータルで見ると、決して無視できる金額ではありません。

 

また、同じ条件で住宅ローンを組む場合でも、金融機関によって諸費用の金額に大きな差が出るため、

住宅ローンを選ぶ際は、金利だけではなく、諸費用についても、しっかり比較することが大切です。

 

これから住宅ローンの借入・借り換えを検討されている方は、住宅ローンの諸費用について

しっかりチェックした上で、有利な条件で借り入れができる、

自分に合った住宅ローンを選びましょう。

 

 

 

 

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